工作總結|土地增值稅工作總結(范本15篇)
發表時間：2023-09-07土地增值稅工作總結(范本15篇)。
一. 土地增值稅工作總結
1、某房地產開發公司轉讓寫字樓取得收入1000萬元(不含稅），該公司為取得土地使用權支付50萬元，開發成本200萬元，房地產開發費40萬元，提供了利息證明，利息支出為28萬元。轉讓稅費60萬元。要求計算：扣除項目金額=土地增值額=增值額占扣除額的比例=應納稅土地增值稅額=
2、某房地產開發公司出售商品房取得收入2000萬元，該公司為取得土地使用權支付200萬元，開發成本500萬元，不能提供利息支出證明。（允許扣除的房地產開發費用的比例為10%）要求計算：扣除項目金額土地增值額
增值額占扣除額的比例應納稅土地增值稅額
3、某工業企業轉讓不需用倉庫，取得轉讓收入1200萬元（不含稅），倉庫建造時支付地價110萬元，并支付了相關稅費。倉庫造價180萬元。經房地產評估機構給出的重置成本為780萬元，成新度折扣率60%，計算：扣除項目金額土地增值額
增值額占扣除額的比例應納稅土地增值稅額
二. 土地增值稅工作總結
稅法知識之關于免征或不征土地增值稅
征用是國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償。國有土地使用權收回是指當出現某種法律事實時，原批準用地的人民政府土地行政主管部門經批準后依法收回用地單位或者個人使用的國有土地使用權。下面是.jinpinTjian ul li a小編為大家帶來的關于免征或不征土地增值稅的稅法知識，歡迎閱讀。
一、建造出售普通標準住宅增值額未超過扣除項目金額20%免征土地增值稅
普通標準住宅是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。普通標準住宅應同時滿足:住宅小區建筑容積率在1.0以上;單套建筑面積在120平方米以下;實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格l.2倍以下。
二、因國家建設需要依法被征用收回的'房地產，免征土地增值稅。
征用是國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償。國有土地使用權收回是指當出現某種法律事實時，原批準用地的人民政府土地行政主管部門經批準后依法收回用地單位或者個人使用的國有土地使用權。
三、合作建房，建成后按比例分房自用的暫免征收土地增值稅。
但建成后轉讓的，應征收土地增值稅。
四、房屋產權、土地使用權以繼承、贈與方式無償轉讓的，免征土地增值稅。
繼承是房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人。贈與是房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的部門將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利公益事業。
五、個人之間互換住房可以免征土地增值稅。
房屋所有權互換是當交換房屋的行為發生后，雙方不僅各自占用了對方的房屋，同時雙方的產權也發生了更換;房屋使用權交換，是指雙方在換房前各自擁有房屋的使用權，交換后只是使用權發生了互換，產權仍歸原房主所有。
六、個人銷售住房免征土地增值稅。
七、轉讓舊房增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。
企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租住房、經濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。
八、對改建前的企業將國有土地、房屋權屬轉移、變更到改建后的企業，暫不征土地增值稅。
非公司制企業整體改建為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司(股份有限公司)整體改建為股份有限公司(有限責任公司)。對改建前的企業將國有土地、房屋權屬轉移、變更到改建后的企業，暫不征土地增值稅。
九、投資主體存續的企業合并，房地產轉移，暫不征土地增值稅。
按照法律規定或者合同約定，兩個或兩個以上企業合并為一個企業，且原企業投資主體存續的，對原企業將國有土地、房屋權屬轉移、變更到合并后的企業，暫不征土地增值稅。
十、投資主體存續的企業分立，房地產轉移，暫不征土地增值稅。
按照法律規定或者合同約定，企業分設為兩個或兩個以上與原企業投資主體相同的企業，對原企業將國有土地、房屋權屬轉移、變更到分立后的企業，暫不征土地增值稅。
十一、企業改制重組時，發生房地產投資轉移，暫不征土地增值稅。
整體改制是指以企業全部資產為基礎，通過資產重組，整體改建為符合現代企業制度要求的、規范的企業。部分改制是企業以部分資產進行重組，通過吸收其他股東的投資或轉讓部分股權設立新的企業，原企業繼續保留。部分改制比較適合于大型企業的改制，尤其是設立股份有限公司時多采用部分改制的方式。嚴格來講，部分改制登記不是變更登記，而是設立登記。
三. 土地增值稅工作總結
關于增值稅論文
在會計領域中，納稅籌劃一直以來就是一個廣受關注的熱點問題，它關系到每一個企業的經營活動。特別是對于我國企業而言，隨著稅制改革的逐年推進、市場經濟的日臻完善，為企業在增值稅納稅籌劃中掌握主動權奠定基礎。企業的財務管理工作是現代企業管理工作中的重中之重，納稅籌劃又是其中不可或缺的部分，任何一個充滿活力的企業都會制定出優秀的納稅籌劃體系來指導納稅籌劃工作，而良好的納稅籌劃工作將為企業的發展帶來真真切切的經濟效益和非經濟效益。
一、企業增值稅納稅籌劃的基本思路與步驟
1.企業增值稅納稅籌劃的基本思路
增值稅的籌劃主要是在遵循國家的稅收法律、法規的基本前提下，企業自行、委托代理人通過對經營活動中可能會涉及到的增值稅及時指定的應對計劃，以實現最大限度的較少增值稅的稅收成本、獲得最大稅收收益的目的。企業可以根據自身的實際情況從增值稅的進項抵扣、委托代購代銷貨物、混合銷售、折扣與折讓銷售等促銷手段、機構分離、貸款結算方式、利用納稅義務時間等方面對企業的增值稅進行納稅籌劃。
2.企業增值稅納稅籌劃基本步驟
第一：認真收集、整理增值稅納稅籌劃的有價值的資料與信息。由于各企業的實際經營狀況不同、經營規模不同、經營范圍不同來制定不同的納稅籌劃。企業可以根據戰略目標、組織結構、投資的取向、企業高層領導的風險于醫師、企業的經營需求、企業的經營狀況等的基礎上了解企業策劃主體的真正意圖。第二：了解企業的涉稅環境。企業在著手進行增值稅納稅籌劃前，必須先了解本企業的涉稅環境、了解相關的國家財稅政策等資料進行整理、歸類、總結、分析，在正確的到國家稅務機關的合作與支持下，有效的幫助企業實現納稅籌劃。對于條件相對較好的企業而言，可以建立一個屬于自己的稅收數據庫，方便日后使用。第三：確定具體的納稅籌劃目標。企業之所以選擇納稅籌劃的主要目的是為了實現企業價值的最大化。在經過對相關資料的收集、與分析后，我們可以進一步確定納稅籌劃的具體目標。
有的.企業將納稅風險的最小胡作為納稅籌劃目標、有的將資金利用率最大化作為納稅籌劃目標、還有的將企業利潤最大化作為納稅籌劃目標。第四：制定具有備選性質的納稅籌劃方案。經過前面的步驟后，企業就可以利用擁有的資料，根據決策者的要求來制定出具有一定目標的納稅籌劃方案。
值得提醒的是，企業決策者的思想與決定將對方案的制定產生影響。因此，企業納稅籌劃的制定者要將各種方案的利弊向企業的決策者解釋清楚，以便決策者能夠根據自身的需要來選擇合理的方案。第五：選擇最佳增值稅納稅籌劃方案。企業納稅籌劃方案的最終確定需要通過對籌劃技術進行科學的組合、對風險進行分析才能最終予以確定。因此，在制定出不同的增值稅納稅籌劃方案后，企業應對方案的可行性、合法性、目標性等進行多方面的分析與研究，并最終確定一個合適的方案。第六：實施已經確定好的納稅籌劃方案。
企業選擇出最適合的增值稅納稅籌劃方案后，應將其提交到企業的管理部門中進行審核與批準，然后就可以實施。在實施的過程中，企業應按照新的納稅籌劃方案對相關內容進行處理與變更;應對實施的過程進行實時監控，并對在實施過程中出現的問題進行及時的監控，例如：相關工作人員的操作不規范、國家相關政策的調整、納稅籌劃方案中存在的漏洞等，對于發現的這些問題應充分利用信息的反饋機制對增值稅納稅籌劃方案的效果進行科學的、恰當的評價，看方案是否已經實現了企業的經濟效益，或者是否已經實現了企業的結果。由于企業的增值稅納稅籌劃方案在設計時、執行時會遇到各種環境變化的影響，因此，實施的結果與預期值之間存在著較大的差異，因此，必須及時對這些差異進行分析、反饋，從而幫助企業的決策者及時調整方案。
二、企業增值稅納稅籌劃實施的建議
1.在企業內部建立完善的、科學的制度
對于大型企業而言，在進行納稅籌劃時，由于其組織體系龐大、組織結構復雜、各部門眾多、工作人員眾多等因素的影響，使得納稅籌劃工作很難在各部門之間實現其協調統一。如果沒有相關的納稅籌劃制度作保障，很難使得整個納稅籌劃體系得以順利實施。因此，企業在進行增值稅納稅籌劃時，必須建立完善、科學的制度作保障。對于企業的管理層而言，必須高度重視納稅籌劃制度建設，將其視為企業的綱領性文件。并將這種思想深深植入每一名員工心中，使員工在心里產生對增值稅納稅籌劃的敬畏感。在建立納稅籌劃相關制度時，企業的領導者一定要組織專門的人員進行實地調研，聽取一線員工的意見，及時發現問題所在，然后制定出相關的制度。
2.加強對納稅籌劃人員隊伍的培養
增值稅納稅人才是企業進行納稅籌劃的關鍵，只有良好的納稅籌劃隊伍才能實現最佳的納稅籌劃效果。因此，必須加強對納稅籌劃人才隊伍的建設，特別是企業的財務人員。對于很多大型企業而言，雖然擁有眾多的財務人員的，但是由于財務人員的素質參差不齊，業務水平各不相同等因素的存在，很多財務人員對納稅籌劃工作的目標、程序、環節等并不了解。另外，很多企業的優秀財務人員已經走上了領導崗位，對企業的發展做著統領性工作。對于納稅籌劃工作環節等雖然比較熟悉，但是由于工作繁忙也是分身無術。因此，必須加強對納稅籌劃人才隊伍的培訓?？梢詮膯T工入職培訓、晉升培訓等方面著手，加入增值稅納稅籌劃的相關內容培訓。
3.不斷加強對涉稅風險預警機制的完善
現代企業的增值稅納稅籌劃工作是一項復雜的、科學的、系統的巨大工程，所面臨的涉稅風險也較大。雖然，隨著現代企業競爭的日趨激烈，風險管理已經成為現代企業不可或缺的重要方面，但是，很多企業對于涉稅風險的重視程度還不足，對于一些企業而言，由于業務種類繁多、涉及到多稅種，因此，其涉稅風險高于一般企業。因此，只有建立完善的、科學的風險預警機制，才能使企業在風險來臨之前做出明確的、科學的判斷，避免更大的損失出現。
4.實現與各地稅務機關的良好溝通
企業只有切實了解相關的稅收政策，才能對這些稅收政策進行良好的、充分的利用。企業對于稅法中相關規定的理解不能有絲毫的誤差，這正是常說的“失之毫厘謬以千里”的道理所在。對于納稅人與稅務機關而言，相互之間的對立統一的關系。因此，納稅人進行納稅籌劃時，必須及時與稅務機關進行良好的溝通，從征稅機關中獲取到的準確的信息能夠加深企業對稅法的理解。在與稅務機關的溝通中一定要注意方式方法，一方面要汲取稅務機關對稅法的理解，另一方面在尋求納稅空間的同時不會被各種條條框框所羈絆?？傊?，企業進行增值稅納稅籌劃具有十分重要的意義，增值稅的納稅籌劃在企業的納稅減負方面起著極為重要的作用。因此，企業必須根據自身的戰略發展方向、稅收法規的變化適時的調整納稅籌劃策略，切實落實企業的增值稅納稅籌劃工作。
四. 土地增值稅工作總結
第一步，計算扣除項目金額
1、購買土地使用權費用：300萬元
新建房及配套設施的成本：
1,500元×10,000平方米=1,500萬元
3、計算加計扣除：
(300+1500)×20%=1800×20%=360萬元
4、房地產開發費用：
因為你企業不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，房地產開發費用扣除限額為：(300+1500)×10%=180萬元，應按照180萬元作為房地產開發費用扣除。
5、稅金：170萬元
扣除項目金額=300+1,500+360+180+170=2,510萬元
第二步，計算增值額
商品房銷售收入=4,000元×10,000平方米=4,000萬
增值額=商品房銷售收入-扣除項目金額合計
=4,000-2,510=1,490萬元
第三步，確定增值率
增值率=1,490/2,510×100%=59.36%
增值率超過扣除項目金額50%，未超過100%
第四步，計算土地增值稅稅額
土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%
=1,490×40%-2,510×5%
=596-125.50
=470.50萬元
五. 土地增值稅工作總結
房地產企業土地增值稅清算政策盤點及分析
2006年底，國家稅務總局下發了國稅發[2006]187號文件，明確規定了國家稅務總局將于2007年2月1日起，對房地產開發企業進行土地增值稅的清算，此文件的出臺引起了各界的關注。隨后，北京市地方稅務局也先后下發了京地稅地[2007]134號及京地稅地[2007]138號文件，明確了北京市土地增值稅清算的具體管理辦法。為幫助企業正確地理解和掌握土地增值稅的新政策，做好房地產企業土地增值稅的清算工作，中國稅網于2007年6月27日舉辦了“房地產嘉賓訪談—土地增增值稅清算政策”，主要內容有：土地增值稅的政策盤點、土地增值稅清算政策詳解及土地增值稅優惠政策。
主持人：大家下午好，歡迎光臨中國稅網在線直播室，本次論壇的主題是房地產開發企業如何應對和統籌安排土地增值稅的清算事項。
于蕾：本次主題是針對北京市土地增值稅配套文件的研討。主要內容有土地增值稅的政策盤點、近兩年來土地增值稅的主要政策變化和北京市土地增值稅配套文件的探討。
一、土地增值稅的重要文件：
綜觀土地增值稅的政策變化，重要文件有：土地增值稅暫行條例、土地增值稅暫行條例實施細則、財稅[1995]48號文件（雖然個別條款已經失效或者廢止，但仍具有指導性意義）與最近發布的財稅[2006]21號文件和國稅發[2006]187號文件。
二、土地增值稅清算政策詳解
1、對清算單位、計稅單位的稅收政策規定
清算單位：土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。
計稅單位：開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。
北京市相應政策規定——
土地增值稅清算以納稅人初始填報的《土地增值稅項目登記表》中房地產開發項目為對象，對一個清算項目中既有普通標準住宅工程又有其他商品房工程的，應分別核算增值額。
2、土地增值稅的清算條件
符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：（1）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；（3）直接轉讓土地使用權的。
符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：（1）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；（4）省稅務機關規定的其他情況。
北京市相應政策規定——
符合下列情況之一的，納稅人應到主管地方稅務機關辦理土地增值稅清算手續：（1）全部竣工并銷售完畢的房地產開發項目；（2）整體轉讓未竣工的房地產開發項目；（3）直接轉讓土地使用權的項目；（4）納稅人申請注銷稅務登記的房地產開發項目。
符合下列情況之一的，主管地方稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：（1）納稅人開發的房地產開發項目已通過竣工驗收，在整個預（銷）售的房地產開發建筑面積達到可銷售總建筑面積的比例85％（含）以上的；（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）經主管地方稅務機關進行納稅評估發現問題后，認為需要辦理土地增值稅清算的房地產開發項目。
房地產開發企業納稅人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，應按照轉讓舊房及建筑物的政策規定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。
3、土地增值稅的清算時間
屬于主動性清算對象的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續；屬于被動性清算對象的納稅人，須在主管稅務機關限定的期限內辦理清算手續。
北京市相關規定：凡符合應辦理土地增值稅清算條件的納稅人，應在90日內向主管地方稅務機關提出清算稅款申請，并據實填寫《土地增值稅清算申請表》，經主管地方稅務機關核準后，即可辦理竣工清算稅款手續。對納稅人清算土地增值稅申請不符合受理條件的，應將不予核準的理由在《土地增值稅清算申請表》中注明并退回納稅人。
凡主管地方稅務機關要求納稅人辦理土地增值稅清算手續的房地產開發項目，主管地方稅務機關應出具《土地增值稅清算通知書》并送達納稅人。納稅人應在接到《土地增值稅清算通知書》之日起30日內，填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管地方稅務機關。經主管地方稅務機關核準后，在90日內辦理清算稅款手續。
4、計稅收入的確定
（1）相關收入的確定
納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益；清算收入只包括清算單位的物業銷售收入；清算時未取得銷售收入的，如分期收款，實際操作中多以合同記載金額確認，需與主管稅務機關溝通；租金收入不計入。
（2）納稅人應重點關注特殊收入事項，如代收費用、非直接銷售和自用房地產的收入等。
對于代收費用，要按照《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）的相關規定進行計算收入與加計扣除的處理。對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。
非直接銷售和自用房地產的收入確定：房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：
①按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；
②由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
5、扣除項目涉稅風險要點
（1）扣除憑證：須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
（2）前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費的稅務認定。
（3）配套設施的扣除、裝修費用、預提費用、公共成本的分攤。
（4）借款利息
房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。
房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：
建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。
房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。
房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。
屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。
北京市相應政策規定——扣除項目
各項成本和費用應按實際發生額確認扣除；對納稅人無法提供合法有效憑證的，不予扣除；各項預提（或應付）費用不得包括在扣除項目金額中。
納稅人應向稅務機關提供合法有效憑證，方可據實扣除項目金額的范圍如下：納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用；納稅人在房地產開發過程中實際發生的土地征用費用、耕地占用稅、拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費用、解決拆遷戶住房和安置被拆遷者工作的安置及補償費用等支出；納稅人在銷售房地產過程中繳納的營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。
北京市相應政策規定——公共配套設施扣除
公共配套設施費的扣除范圍確認，以房地產開發中必須建造、但不能有償轉讓的非營利性的社會公共事業設施所發生的支出確定。非營利性的社會公共事業設施主要是指：物業辦公場所、變電站、熱力站、水廠、居委會、派出所、托兒所、幼兒園、學校、醫院、郵電通訊、自行車棚、公共廁所等。由于各開發項目配套設施情況不同，必須先確定允許扣除的配套設施面積后再計算分攤。
對于成片開發分期清算項目的公共配套設施費用，在先期清算時應按實際發生的費用進行分攤。
對于后期清算時實際支付的公共配套設施費用分攤比例大于前期的金額時，允許在整體項目全部清算時，按照整體項目重新進行調整分攤。
北京市相應政策規定——利息扣除
對開發土地和新建房及配套設施的費用（銷售費用、管理費用、財務費用）扣除的確定，對財務費用中的利息支出凡能夠按清算項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本計算的金額之和的5％計算扣除。
對財務費用中的利息支出凡不能按清算項目計算分攤或提供金融機構利息證明的，利息不能單獨扣除，房地產開發費用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本計算的金額之和的10％進行計算扣除。
6、核定征收
房地產開發企業有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：
依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；
擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；
符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；
申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。
北京市相應策規定——核定征收
地方稅務機關在清算審核、納稅評估、稽查檢查工作中，發現納稅人有下列情況之一的，可以按確定的銷售收入進行核定征收土地增值稅（征收率另行制定）：依照法律、行政法規的規定應當設置財務帳簿未設置的；或雖設置財務帳簿，但帳目混亂，銷售收入、成本材料憑證殘缺不齊，難以確定銷售收入或扣除項目金額的；擅自銷毀帳簿的或者拒不提供納稅資料的；符合土地增值稅清算條件，未按照規定期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期改正，逾期仍不清算的；
納稅人未如實進行土地增值稅清算申報，計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。
北京市相應政策規定—建安成本扣除的核定
土地增值稅清算項目的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用應按實際發生額據實扣除，但發現有下列情況之一的，應按本通知規定的標準核定扣除：無法按清算要求提供開發成本核算資料的；提供的開發成本資料不實的；發現《鑒證報告》內容有問題的；虛報房地產開發成本的；清算項目的四項成本扣除額明顯高于北京市地方稅務局制定的商品住宅單位面積建安造價扣除金額標準，又無正當理由的。
高層商品住宅（7層以上）單位面積建安造價允許扣除金額標準為每平方米2263元；多層商品住宅（7層及以下）單位面積建安造價允許扣除金額標準為每平方米1560元。對于不同竣工年代的商品住宅項目，可以按照《分類房產單位面積建安造價年度修正系數表》進行相應系數修正。
7、如何做好土地增值稅清算工作
清算前的準備工作、清算期的安排、清算資料的準備、中介機構的選擇。
8、納稅人土地增值稅自查要點
收入自查、扣除項目自查、特殊事項自查。
六. 土地增值稅工作總結
某房地產開發公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發該寫字樓有關支出為：支付地價款及各種費用1000萬元;房地產開發成本3000萬元;財務費用中的利息支出為500萬元(可按轉讓項目計算分攤并提供金融機構證明)，但其中有50萬元屬加罰的利息;轉讓環節繳納的有關稅費共計為555萬元;該單位所在地政府規定的其他房地產開發費用計算扣除比例為5%。試計算該房地產開發公司應納的土地增值稅。
解答：
(1)取得土地使用權支付的地價款及有關費用為1000萬元
(2)房地產開發成本為3000萬元
(3)房地產開發費用=500-50+(1000+3000)×5%=650(萬元)
(4)允許扣除的稅費為555萬元
(5)從事房地產開發的納稅人加計扣除20%允許扣除額=(1000+3000)×20%=800(萬元)
(6)允許扣除的項目金額合計=1000+3000+650+555+800=6005(萬元)
(7)增值額=10000-6005=3995(萬元)
(8)增值率=3995÷6005×100%=66.53%
(9)應納稅額=3395×40%-6005×5%=1297.75(萬元)
七. 土地增值稅工作總結
1.土地增值稅發展概況及基層運行分析
1.1土地增值稅發展階段劃分
上世紀末，由于住房分配制度的終結，商品房市場開始蓬勃發展。以1994年1月1日國務院頒布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》為原點，我國對土地增值稅管理大體可以分為三個時期：
一是啟動征收時期。以《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則發布至20**年，這一時期規范了對房地產行業土地增值稅的基本要求，明確了采取先預征，后清算的方式進行整體管理，但是更注重預征，對清算及后續管理跟進不足。
二是分類管理時期。以財稅[20xx]21號《國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》發布為原點，其目的是為了限制投資過熱。文件在強調了預征環節管理的同時，要求加強對已經完工的房地產項目進行清算，并正式將分類清算提上日程。
三是全面環節管理時期。20**年以來房地產行業迎來第二個高峰，為了遏制房地產行業泡沫化，自上而下要求稅收發揮調節作用，而土地增值稅就是最為重要的抓手之一。這一時期除了對預征和清算環節緊抓不放送，還加大了對尾盤銷售以及后續對完工項目稽查檢查的力度，開啟了全流程管理的新時期。
1.2基層土地增值稅征管運行分析
1.2.1管理主體
土地增值稅不同于企業所得稅和增值稅，基本是以房地產項目坐落地為準，以縣區為單位進行管轄，而不是以企業注冊經營地為準。納稅人自獲得土地進行開發，開始進入縣區級稅務機關管理范圍。由于房地產行業近年來普遍對稅收收入貢獻較大，根據目前XXX省稅務機關管理體制，基本由專業化分局進行管理，即各縣區局的重點稅源分局或者重點行業分局。
在稅務局管內部管理流程方面，以信都區稅務局為例，稅政二科負責政策解釋，風險科負責涉地風險任務上下級銜接，第一稅務分局負責土地增值稅稅款申報征收工作，日常管理由第二稅務分局進行。
1.2.2征管概況
20**年后伴隨全國房價的又一輪上漲，作為三四線城市，XXX商品房價格基本完成了翻倍，成交量也大幅度上升，即使伴隨著土地價格和原材料、人工成本的上漲，房地產企業利潤總額仍大幅增加，由此帶來土地增值稅收入規模大幅度增加，以信都區為例20**年土地增值稅收入15767萬元，20**年18547萬元，20**年24278萬元，20**年26678萬元，20**年到達27856萬元，20**年1-11月入庫土地增值稅27324萬元。雖然從數據上來看，土地增值稅收入逐年大幅增加，但是仍然低于理論上的測算增加值，也就是說目前的土地增值稅征收管理仍然存在著不足，下面我們將從一個案例進行分析。
2.信都區X公司典型案例分析
2.1信都區X公司項目情況簡介
XXX市X房地產開發有限公司（以下簡稱X公司）在信都區太行路開發了某樓盤，取得出讓土地104畝，容積率2.1，總設計建筑面積145589.54平方米，地上建筑面積131761.45㎡：住宅126983.45㎡商業3930㎡公共建筑面積839㎡；地下建筑面積13887.09㎡全部為地下室和車庫。20**年5月取得土地證，20**年3月取得建設證，20**年9月取得預售證開始進行不動產銷售，由于行業為房地產開發公司，歸屬于當時的信都區地方稅務局重點稅源分局管理。
2.2X公司預征環節的問題
項目開始銷售兩年后，信都區稅務管理機關對該企業進行日常檢查，發現其前臺已銷售房源信息表和申報數據明顯不匹配，隨即聯系房管部門獲取了X公司該項目網簽備案信息，發現其共網簽備案房屋1185套，網簽價款47434.12萬元，實際申報銷售房屋1021套，價款43639.39萬元。稅務機關隨即對X公司進行約談，該公司按照少計算的預售收入3794.73萬元，按照2%預征率補繳土地增值稅75.89萬元，并按規定加收滯納金。
2.3X公司清算環節的問題
20**年1月，X公司開發項項目取得預售證已經超過三年，該項目總體已經完工，且不動產出售的比例超過了85%，剩余房產也基本處于出租和使用狀態。因滿足土地增值稅清算條件，管理機關在當月向X公司下發土地增值稅項目清算的相關通知，要求X公司在通知規定的90日內提供相關項目的清算報告及所有涉及土增清算的資料，完成審核并繳納清算稅款。
X公司在收到稅務機關的清算通知書后，鑒于本地沒有合適的中介機構，從XXX聘請了某會計師事務所進行項目的土地增值稅清算鑒證工作，并于20**年3月出具了《關于X公司某項目土地增值稅清算鑒證報告》，內容如下:通過對X公司提供的20**年9月至20**年1月賬簿、報表、銷售臺賬及其他有關清算資料計算，項目總可售面積144750.54平方米，已經出售的面積112342.45平方米，未出售面積11808.09平方米，預售收入共計50554.10萬元，核算各種扣除項目累計47770.15萬元，截止報告期已經預繳土地增值稅1011.08萬元，本次清算應退土地增值稅175.89萬元元。
收到X公司提供的清算報告后稅務機關組織人員進行了清算審核工作，發現了兩個問題：一是存在20套商鋪以6100元/平米的價格出售給某投資公司，遠低于其他商鋪10000元/平米的均價，經約談企業，企業承認某投資公司是其旗下的關聯企業，稅務機關據此調整其交易價格至10000元/平方米；二是部分合同約定由X公司提供的建材，出現在施工方開具給X公司的發票明細中，確定為甲供材重復計算，將其調整出扣除項目。經調整后稅務機關送達了清算結論通知書，結論為補繳土地增值稅清算稅款47.21萬元。
2.4X公司尾盤銷售環節的問題
清算工作結束后，管理人員在對X公司進行日常管理時發現，該公司對尾盤銷售的申報處理并未按照收入減除扣除費用的方式進行申報，而是仍采取預繳2%的方式進行土地增值稅申報繳納工作，管理人員責令X公司限期改正并補繳稅款。
2.5案例啟示
通過以上案例我們可以看到，雖然房地產公司規模較大，財務人員基礎水平較高，但是其受到利益驅動等主客觀因素影響，在土增申報各個流程仍會出現諸多的問題。其中預售環節利用稅務機關的信息不對稱，隱瞞部分預售收入，推遲部分預繳土地增值稅稅款是各房地產公司普遍存在的問題。清算環節由于稅務機關專業能力的欠缺，對開發建設的部分扣除項目無法進行準確評估，造成部分不合理扣除項目存在于最終的清算報告中。清算后，稅務機關往往會認為項目已經結束，而忽略了對尾盤銷售的管理。以下的篇幅我們將從案例中總結問題，從管理主體、稅收政策、管理流程、內外部環境等方面進行評估。
3.問題分析
3.1管理主體問題
3.1.1部門設置和協調性問題
（1）部門設置問題。我市稅務機關管事制度未能全面普及，大量稅務人在一線被管戶所束縛，總局、省局、市局、區局四級稅務機關下達的所有工作任務被分割給每一個管理員，這與目前社會經濟發展的流水化作業、專業化作業嚴重背道而馳，使得大量基層管理人員被大量日?，嵥楣芾砣蝿仗姿馈娜藛T分配來看，大量年輕干部集中于機關科室、處室，客觀上造成基層缺乏年輕人，隊伍嚴重老化，無法適應土地增值稅管理這種專業性強，流程冗雜的管理事項。在保質還是保量上，基層分局往往選擇的是后者，以完成工作為前提，質量只能退而求其次。
（2）缺乏統一的管理協調機構。土地增值稅清算工作的難度在現行各稅種之間首屈一指，所以在征管體制設置之時將其統一歸屬至重點稅源分局進行專業化管理，但是整體清算工作安排和政策對接解釋工作卻缺乏明確的指導和協調機構。尤其是在面對一些個體性差異的時候，由于缺乏統一的政策規定，逐級上報和請示會極大加重基層分局管理負擔，相應也會影響到管理效率，甚至一些問題久拖不決成為積癥。
3.1.2缺乏素質全面的管稅人才
（1）管稅人員力量不足。改革開放以來，隨著市場經濟的逐漸活躍，市場中的主體成幾何數量增加，而一線管理人員數十年來規模沒有明顯增加，電子化的信息系統雖然帶來了管理上的便利，但是更多的任務也隨著電子系統的應用而產生。極大的納稅人群體和有限的稅收管理力量造成了整體上的力量不足。以信都區為例，轄區內有300余戶房地產企業，每個管理組平均40戶房地產企業，此外還要管理一百至二百戶的其他行業重點稅源企業。從目前情況來看基層管理人員負擔過重，投入土地增值稅管理的精力明顯不足。
（2）管稅人員素質有待提高。房地產業務本身的核算和申報納稅有其特有的行業特點，要求管理人員需要有相當深厚的房地產業稅收和會計知識儲備，同時還要對征地補償、前期建設、開發費用、工程建設、竣工結算、銷售等各環節有相當的了解，這樣才能做好土地增值稅稅款管理工作。目前的情況是重點稅源分局的管稅人員即使是其他行業的管理熟手，也未必能夠承擔房地產行業土地增值稅管理工作。目前基層稅務工作人主要來源于兩個渠道，一是軍人轉業和復原，這部分人往往進入系統年齡偏大，沒有從事過相關專業的學習，難以在短時間內達到符合土地增值稅管理的要求；二是通過國家公務員考試進入的應屆和往屆大學生，這些人只有一部分是經濟相關專業畢業，學習文秘、計算機等專業的人員缺乏基本的知識積累，即使是經濟相關專業畢業人員也缺乏足夠的實踐經驗積累，短期難堪大任。
3.2稅收政策問題
房地產行業的運行核算有別于一般行業，其代表的土地增值稅稅種本身的設計思路也較為獨特，除了其超率累進的計稅特點，其復雜的扣除細則本身也決定著容易出現政策上的盲區。
（1）土地增值稅立法等級有待提高。隨著近年來城建稅、契稅、印花稅的立法完成，目前現行的19個稅種大部分均已上升到法律層次，土地增值稅作為少數幾個沒有立法卻又在總體稅收中占有相當比重的稅種，法律等次明顯不足。國務院制定的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》屬于行政法規，財政部制定的土地增值稅實施細則屬于部門規章。我們日常工作中尊為圣經的各種土地增值稅文件政策大多數是總局和省局以以各種形式下發的文件，對于同一事項的處理規定往往各地不同，對于跨省市經營的房地產企業，同樣的業務在各地稅務機關的處理政策不同，損害了稅法的嚴肅性和公平性。
（2）存在部分政策表述不清楚，缺乏可操作性。土地增值稅條例對于扣除的規定涉及規劃、建設領域的專業問題，簡單的表述不足以讓基層管理人員明曉在實際工作中應該如何處理。在表述模糊的政策執行過程中，稅務機關和企業站在各自立場都有有利于自己的解釋，容易造成雙方關系的對立，給雙方帶來不必要的風險。
八. 土地增值稅工作總結
土地增值稅應納稅額要如何進行計算呢?大家是否清楚呢?下面一起來看看!
㈠土地增值稅稅額計算公式《土地增值稅暫行條例》，土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的稅率計算征收。土地增值稅的計算公式是：
應納稅額=∑(每級距的土地增值額×適用稅率)
但在實際工作中，分步計算比較繁瑣，一般可以采用速算扣除法計算。即：計算土地值稅稅額，可以按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：
1、增值額未超過扣除項目金額50%：
土地增值稅稅額=增值額×30%
2、增值稅額超過扣除項目金額50%，未超過100%：
土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%
3、增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%：
土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%
4、增值額超過扣除項目金額200%：
土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%
公式中的5%、15%、35%分別為二、三、四級的速算扣除系數。
㈡土地增值額的確定
土地增值額是指納稅人轉讓房地產所取得的'收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額。其計算公式為：
土地增值額=轉讓房地產所取得的收入-扣除項目金額。
1、轉讓房地產取得的收入確定
⑴根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定，納稅人轉讓房地產取得的收入，應包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入。
①貨幣收入貨幣收入是指納稅人轉讓房地產而取得的現金、銀行存款、支票、銀行本票、匯款等各種信用票據和國庫券、金融債券、企業債券、股票等有價證券。這些類型的收入其實質都是轉讓方因轉讓土地使用權、房屋產權而向取的價款。貨幣收入一般比較容易確定。
②實物收入是指納稅人轉讓房地產而取得的各種實物形態的收入。如鋼材、水泥等建材，房屋、土地等不動產等。實物收入的價值不太容易確定，一般要對這些實物形態的財產進估價。
③其他收入是指納稅人轉讓房地產而取得的無形資產收入或具有財產價值的權利。如專利權、商標權、著作權、專有技術使用權、土地使用權、商譽權等。這種類型的收入比較少見，其價值需要進行專門的評估。
⑵轉讓房地產的收入為外國貨幣的，以取得收入當天或當月一日國家公布的市場匯價折合人民幣，據以計算土地增值稅稅額。對于以分期收款形式取得的外幣收入，也應按實際收款日或收款當月一日國家公布的市場匯價折合人民幣。
九. 土地增值稅工作總結
土地增值稅的清算條件
（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：
1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；
2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；
3.直接轉讓土地使用權的。
（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；
2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；
4.省稅務機關規定的其他情況。
十. 土地增值稅工作總結
注：納稅人建設普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額20%的，免征土地增值稅。
—— 財法字[1995]第6號《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條文
計算公式應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數。計算方法和土地增值稅預征率有別，土地增值稅實行四級超率累進稅率：
按照土地增值稅稅率表，增值額未超過扣除項目金額 50%的部分，稅率為 30%。
增值額超過扣除項目金額 50%、未超過扣除項目金額 100%的部分，土地增值稅稅率為 40%。
增值額超過扣除項目金額 100%、 未超過扣除項目金額 200%的'部分，土地增值稅稅率為 50%。
按照土地增值稅稅率表，增值額超過扣除項目金額 200%的部分，稅率為 60%。
2016-2017年土地增值稅納稅申報程序
1.納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后7日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理;經常轉讓經審核可按月按季申報納稅。
2.納稅人采取預售方式銷售房地產的，對在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，稅務機關可以預征土地增值稅，之后辦理納稅清算后，多退少補。
注：土地增值稅只對“轉讓”國有土地使用權的行為征稅，對“出讓”國有土地使用權的行為不征稅。它是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據，并按照四級超率累進稅率進行征收。
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增值稅稅率簡并的納稅籌劃
自2017年7月1日起，增值稅稅率從13%降為11%，納稅人應如何應對?
1.銷售原稅率為13%的貨物，當下游采用一般計稅方法，允許抵扣進項稅額，由于不是最后環節，不影響整體稅負。這種情況，只要不含稅金額維持不變即可。比如甲公司銷售給乙公司，7月1日之前，不含稅價10萬元，稅額1.3萬元;7月1日后，不含稅價仍為10萬元，稅額1.1萬元。這樣甲公司收入不變，乙公司成本不變。
2.銷售原稅率13%的貨物，當下游是消費者個人，或者下游采用簡易計稅方法，不允許抵扣進項稅額，則屬于最后環節(或者視同最后環節)，能夠實現減稅。這種情況，應將7月1日之前的銷售盡量推遲到7月1日之后實現，將納稅義務發生時間從7月1日之前推遲到7月1日之后。如何實現呢?一是盡量在7月1日之后發出貨物、收取款項并開具發票;二是在7月1日之前發出貨物的，應在7月1日之后收取款項并開具發票;三是在7月1日之前預收貨款的，應在7月1日之后發出貨物并開具發票。
3.一般納稅人屬農產品深加工企業購進農產品，銷售方為農業生產者免稅，或者銷售方為農產品批發小規模納稅人，征收率為3%，購進方仍按13%抵扣，則稅負不變。這種情況，應按原有模式進行，無須采取特別措施。
4.一般納稅人不屬農產品深加工企業購進農產品，銷售方為農業生產者免稅，或者銷售方為農產品批發小規模納稅人，征收率為3%，如果購進方抵扣率從13%降為11%，則稅負增加。這種情況，應將7月1日之后的購進盡量提前到7月1日之前實現，將抵扣進項稅額時間從7月1日之后提前到7月1日之前。如何實現呢?一是盡量在7月1日之前取得貨物、支付款項并取得發票;二是在7月1日之前取得貨物并取得發票;三是在7月1日之前支付款項并取得發票。
5.一般納稅人購進農產品，銷售方為農產品批發商，免增值稅，購進方不得抵扣，則稅負不變。這種情況，應按原有模式進行，無須采取特別措施。
6.一般納稅人購進農產品，銷售方為農產品批發一般納稅人，稅率從13%降為11%，如果購進方抵扣率也從13%降為11%，則稅負不變。這種情況，只要不含稅金額維持不變即可，這樣銷售方收入不變，購進方成本不變。
7.小規模納稅人購進農產品，銷售方為農業生產者免稅，或者銷售方為農產品批發小規模納稅人，征收率為3%，購進方不得抵扣進項稅額，則稅負不變。這種情況，應按原有模式進行，無須采取特別措施。
十一. 土地增值稅工作總結
細處見真功 執著揭迷疑
--某房企土地增值稅案例分析 [案件概況]
一、案源及基本情況
按照縣局土地增值稅清算檢查計劃，我們于2010年8月13日至8月25日對某房地產開發有限公司2005年7月至2009年12月開發**花苑項目土地增值稅進行清算檢查。
該公司成立于2005年7月18日，注冊資本2000萬元，2005年6月16日受讓縣中學東側一塊地，面積為72751平米，平均每平米780元，總額為5674.58萬元。發改委批復建筑規劃面積為10.91萬平米，容積率為1.5，總投資為18000萬元。
該地段立項共有三期，其中，一期9棟，物價部門核定價：住宅為2078元/平米，自行車庫為941元/平米，閣樓為850元/平米；二期9棟，物價部門核定價：住宅為2360元/平米，自行車庫為1118元/平米，閣樓為948元/平米。
至2009年末：一期實現收入9339萬元，二期實現銷售1.06億元。企業所得稅由國稅查帳征收，一、二期均已符合土地增值稅清算條件，三期不符合土地增值稅清算條件。
2007年實現銷售收入5669.88萬元,企業利潤總額為1783.97萬元，2008年實現銷售收入6081.18萬元,企業利潤總額為-522.08萬元，2009年實現銷售收入8227.29萬元，賬面利潤-669.82萬元。
二、主要違法事實
1、門市房抵押給借款人，簽訂售房合同，未結轉收入。
2、虛構土方工程，虛增基礎設施成本50多萬元。
2、利用與建筑公司、樁基公司簽訂虛假建筑施工合同，虛增建安成本偷逃土地增值稅879878.43 元。[檢查方法及過程]
一、了解情況，鎖定疑點。
通過與專管員、企業會計、單位項目負責人交流，看事務所的審計報告、納稅申報表、會計報表、帳簿，初步鎖定以下疑點：
1、該單位開發項目所建的商品樓均是磚混結構，一期為六層，竣工日期為2007年7月，二期有五層、六層，竣工日期為2008年6月，一期土建成本為746.69元/平米（同期預警值為734元/平米），二期土建成本為845元/平米（二期預警值為828元/平米），超預警值較為嚴重。
2、往來帳異常，至2009年底，金**個人借款5532萬元，至2010年8月末未還，且余額還增至7000多萬元。
3、企業資金周轉困難，至檢查時還有兩幢臨大路的寫字樓至今未動工，而一、二期售房09年底銷售都在95%以上，至檢查時止，一、二期已全部售完，資金回籠較快，不應該出現此情況，唯一解釋是資金被套走。
二、巧獲建安假合同，查實虛假建安成本。
（一）、企業拒不接受預警值。
我們分析核實建安成本，迫使企業接受預警值。該公司對建安預警值不能接受，認為建安成本畸高是因為：未將地下車庫面積計算在內（層高未超2.20米），房子質量較好等因素，造成單位房屋開發成本較高，帳面建安成本均為實際發生的成本?？晌覀冊跈z查時，發現每天都有業主上門鬧事，提出房屋質量有問題，要求索賠，且帳面也列支了不少的賠償款。
（二）、想方設法，在建安成本審核方面取得突破。該企業都能根據檢查預案的要求提供建筑施工許可證、規劃許可證、招標合同書、施工合同書，帳面工程款也基本支付完畢，似乎天衣無縫，但建安成本這么高，我們檢查認為肯定不真實。
剩下的唯一途徑只能進行外調取證。而企業的主要成本是建安成本，對應的有建筑公司、樁基公司、甲供材供貨商等，我們先選擇建安公司，能否取得突破，我們心里也沒有底。
精心準備、謹慎取證、初步取得實破口。
承建該項目的建安公司有三家，樁基公司有兩家，外調應該選擇保密方式進行，事先不通知、不泄密；還要做到時效性，一次性完成，不能被當事人以各種理由搪塞過去。
我們首先選擇了第一家建筑公司，該公司位于縣城，到達該單位后，該企業負責人態度不好，非常不配合，強調會計人員出差到外地，不知什么時候才能回來，待其回來后再通知我們。我們提出僅僅只要提供施工合同及往來帳，不需多長時間，只需會計來一會兒，可是負責人就是不肯配合，要求我們先去其他單位調查。
其實我們也了解單位負責人的想法，建筑公司與房產公司有潛規則，這個潛規則就是建筑公司要幫助房產公司增加建安成本，以便于房產公司套現，而且真正施工的項目經理多數只是掛靠建筑公司，建筑公司靠收管理費過日子的，稅務機關對建筑公司的管理也只是以票管稅，這種模式為房產公司偷稅大開方便之門，這個潛規則誰也不能打破，否則，以后建筑公司在市場上就無法立足，企業負責人也想是把我們打發走了事。
我來到財務科，只有現金會計在場，發現會計辦公桌上有各項目的資料夾子，其中就有某房地產公司開發的項目，隨手取出，發現其中就有施工單位的竣工決算草表，還有一份施工合同，該合同封面寫有：“此合同為結算合同”，同時該合同還有一條款規定實際結算價不按備案合同執行。一期真實合同規定土建為500元/平米，水電為47元/平米（不含樁基）；二期真實合同規定土建為620元/平米，水電為47元/平米（不含樁基）。事后，據會計說被老總罵死了。
在與企業負責人溝通中，企業負責人強調是企業內部資料，不是會計核算資料，你不能拿走，并與我們爭奪起來，我們態度很堅決，告訴企業負責人，本來事情與你們關系不大，如果你們不配合，我們和公安取得聯系，將調取你單位所有與別的單位訂立的所有虛假合同，這樣，你公司以后可能在本市就難以立足，無法再參與招標，自斷后路。企業負責人說，你們這樣做，我公司以后就已經很難再立足了，你們為什么不選別的公司先進行？在經過耐心的說服和解釋后，企業負責人才同意按取證手續提供資料。
與賬面成本相比，一期建安成本帳面均價746.69元/平米，真實合同土建水電成本547元/平米；二期建安成本帳面均價845元/平米，真實合同土建水電成本547元/平米，差異較大。
第二家企業、第三家建安公司已知道我們在另兩家建安公司取得的成果，很爽氣地提供了建安合同及往來帳，積極配合地做了談話筆錄。
至此，我們已經取得了簽訂虛假建安合同，虛增建安成本偷稅的證據鏈，一期、二期合計多列支建安成本238.53萬元。
三、調查填土情況，獲取虛構取土合同的證據。在檢查房地產公司前期工程費時，發現該公司帳面列支一張大額填土費用的建安發票，當時我們要求該單位提供合同，單位負責人表示有合同，過幾天，等保管合同的人回來就提供。
據我們了解該單位開發的*花苑有人防設施，還有周圍小河整治，本身就有大量的取土，根本不需要到外面去買土平整小區。
過幾天，單位提供了合同，我們就根據合同，找到承包人談話，告知承包人應承擔的法律責任，且讓他提供在何處取的土。
然后，我們又找到提供取土的村主任，村主任只承認為了完成鎮政府下達的稅收指標，就配合承包人開了取土的建安發票，實際沒有此業務。
至此，承包人也無奈地承認此業務是虛構的，他也是為了做房地產公司的其他業務，才不得不配合該房地產公司。該公司填土虛增建安成本50多萬元。
四、與房管局核對企業網上銷售合同，發現有門市房抵押給借款人，簽訂售房合同，未結轉收入。
該公司開發的項目靠近中學，門市房銷售很少，不太符合常規，我們趁勢又到房管部門核實情況，調閱了該公司09年的門市房銷售合同，仔細核對后發現有19套房的預收帳款未入帳，合計1249.93萬元。
核實后全部門市房只有一套未售，調查后了解到，該老板為了融資，先將房屋抵押給借款人，簽訂預售合同，待以后公司實際賣房時，再撤銷原合同將售房款轉給借款人，如果公司出了問題，此房就是借款人的，該公司除了老板沒有其他人知道此房已出售，所借款項已先被老板用掉了。
五、水落石出，案件圓滿結束。
通過以上檢查方法，破解納稅人避稅的各種手法，取得實質性證據，對該單位作出以下處理：
責令該企業補繳土地增值稅879878.43元，其他相關稅種按規定處理。
[案例分析和點評] 通過對該項目土地增值稅的清算，我們得出了如下啟示：
一、不能簡單地套用市局的預警值。
查帳征收的前提是獲取有用的證據，預警值是參考，想辦法取證來驗證預警值才是正道。做假總歸有痕跡，要從痕跡入手層層剝蠶，真至獲取證據璉。
二、難以從資金流中發現虛構成本的證據。
企業的套現行為非常普遍，查處的難度也很大，特別是房地產企業，多數都是與建筑公司、樁基公司、綠化公司及個人簽訂虛假的建筑合同，并且都有造價事務所的審計報告，加之建筑公司稅收征管模式的簡單缺失，非常有利于房地產企業套現，本案中檢查人員雖然查到了虛假的建安合同，可是對套現資金的查處卻無可奈何，《征管法》沒有賦予稅務機關到人民銀行查詢相關個人帳戶的權利，從根本上造成了對納稅人資金流難以有效監控。
三、納稅人也在升級偷稅的技能。
市局目前制定的預警值不可能履蓋所有的項目、結構，納稅人也在尋找預警值范圍以外的項目，比如酒店、超市、寫字樓，還有小河湖泊的景觀建設，假山名木的設計建設，豪華會所的建設，外墻掛石材，簡單的裝修等，大肆增加這些沒有預警值項目的成本，給清算帶來難點。
四、取證的技巧。
1、取證時一定要保密，現場獲取有用的證據時，帶有很大的偶然性，要處處做有心人，注意納稅人的電腦資料、會計人員隨手放置的資料、檔案部門的資料等，注意納稅人的失誤，從失誤的大量、零散的資料中尋找有價值的線索，想方設法調取證據材料并形成證據鏈，最終讓納稅人無法推反偷稅事實。
2、取得突破口后，一定要注重時效，盡量擴大戰果，把有用的單一證據迅速擴大到相應的證據鏈，讓納稅人無法否認事實，無法推反證據。
五、有些項目的檢查方法。
1、場地平整費、土石方工程檢查時，視各小區的地勢情況，結合自身工程的取土實際況狀，比如有的小區本身人防工程及河道整治就提供了大量的土方，或與取土地點的村民委員會、售土單位、施工方進行核實，確定其真實性、合法性。如果有假，一般與村委會、售土單位核實取證可以否認其真實性。
2、每一小區，綠化都有設計圖紙，而且都標注具體品種、規格、施工要求，可以根據各年度的品種規格的價格定額作為檢查參考，實際中標價都低于定額。
3、樁基工程每個年度各規格樁基及打樁費用都有市場價格，檢查人員可結合設計圖紙的要求及不同時期的樁基價格、打樁費用綜合確定。
4、要重視設計圖紙的作用。設計圖紙上的文字說明其實對檢查很有用，對選材、結構、標準都詳細地作了標注，與納稅人的合同、解釋有時是矛盾的。
執筆人：劉克勇
十二. 土地增值稅工作總結
確認土地增值稅清算條件的稅法依據
國稅發[2009]91號 國家稅務總局關于印發《土地增值稅清算管理規程》的通知：
第九條 納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。
（一）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；
（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；
（三）直接轉讓土地使用權的。
第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。
（一）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；
（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；
（四）?。ㄗ灾螀^、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。
對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。
委托簽證應提供的資料清單
確認納稅主體和經營行為的有關資料（1）營業執照副本復印件；
（2）稅務登記證（國、地稅）副本復印件；（3）《土地增值稅項目登記表》復印件；（4）《建設用地規劃許可證》復印件；（5）《建設工程規劃許可證》復印件；（6）《銷售許可證》復印件；（7）《建設工程開工證》復印件；（8）《國有土地使用證》復印件；（9）合作開發協議；
注：（對于非常規開發項目，“五證”不全的，應提交有關取得土地的資料和進行開發活動的資料）。（10）項目竣工清算報表；
（11）稅務機關出具的普通住宅的確認文件；（12）項目建議書的批復；
（13）房屋土地管理局測繪面積報告書；（14）商品住房建筑面積情況明細表；（15）商品住房建筑面積情況明細表；（16）已完工開發項目成本表；（17）清算項目的工程竣工驗收報告。（18）直接轉讓土地使用權的轉讓合同；
（19）清算項目的預算、概算書、項目工程合同結算單；（20）納稅人申請注銷稅務登記的房地產開發項目，應提交注銷稅務登記的有關手續，作為確認應進行清算的依據；（21）銷售商品房有關證明資料，以商品房購銷合同統計表并加蓋公章的形式，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等；取得實物收入的，應提交評估報告；（22）清算項目的工程竣工驗收報告；（23）主要開發產品(工程)銷售明細表；
注：確認清算條件，所使用的證據還包括前面已經提供的：項目竣工清算報表，已完工開發項目成本表，清算項目的銷售許可證，房屋土地管理局測繪面積報告書等四項資料。
（24）與轉讓房地產有關的完稅憑證，包括：已繳納的營業稅、城建稅、教育費附加等；
（25）企業領用的全部房地產開發企業專用發票；（26）銀行明細對賬單；
注：確認收入總額，所使用的證據還包括前面已經提供的：主要開發產品(工程)銷售明細表，與銷售商品房有關證明資料，直接轉讓土地使用權的轉讓合同等三項資料。(27）能夠按清算項目支付貸款利息的有關證明；（28）合作開發協議；
（29）上繳土地轉讓金收據復印件；
（30）“四項成本”超標，應提交稅務機關的核定文件；（31）按評估價確認扣除項目的，應提交資產評估報告； 注：確認扣除項目總額，所使用的證據還包括前面已經提供的：項目竣工決算報表，已完工開發項目成本表，取得土地使用權時所支付的地價款有關證明憑證，國有土地使用權出讓或轉讓合同，清算項目的預算、概算書、項目工程合同結算單，借款合同，清算項目的工程竣工驗收報告，與轉讓房地產有關的完稅憑證等八項資料。
(32）土地增值稅納稅申報表 ；（33）記錄稅款計算過程的有關資料；（34）已繳稅款的繳款書復印件；（35）應交土地增值稅明細帳復印件。清算申報的有關資料
（36）清算土地增值稅書面申請；（37）土地增值稅清算通知書；（38）土地增值稅清算材料清單；（39）土地增值稅清算受理通知書；（40）土地增值稅清算補充材料通知書；（41）土地增值稅清算核定征收通知書。
十三. 土地增值稅工作總結
土地增值稅(land appreciation tax )，是指對土地使用權轉讓及出售建筑物時所產生的價格增值量征收的稅種。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超額累進稅率，例如增值額未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，稅率為60%。課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超額累進稅率。11月24日央視報道稱全國房地產開發企業應繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億。
土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。納稅人為轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權、并取得收入的單位和個人。課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超額累進稅率。
十四. 土地增值稅工作總結
土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。
【問題】
我市某農村信用合作聯社，經所在省監管局批準，于2008年正式改制為農村合作銀行。近期，稅務機關在對該行2007及2008兩個年度進行稅務檢查時發現，該行從2007年起以機構改革、資產整合為由對所轄鄉鎮等機構的房產進行分批處置，但均未申報繳納營業稅及土地增值稅。當地稅務部門決定對其銷售不動產補繳營業稅。但是，由于該行所處置的不動產均為自行處置，未經過合法的評估機構評估，僅能提供房產原值，稅務機關比照房地產開發企業的相關規定，按照預征率對其轉讓房地產的行為進行了征收。為此，該行財務人員提出異議認為，有的房產并未實現增值，甚至還虧損，這樣統一征收土地增值稅是否合適?
【解答】
首先應予指出的是，由于該行屬于非房地產開發企業，對其轉讓房地產中收入及扣除項目的認定，應按照《土地增值稅暫行條例》及實施細則等相關文件的規定進行，以納稅人轉讓房地產所取得的收入減除計算增值額的扣除項目后的余額計算繳納，對轉讓收入或扣除項目存在不實情形的，可以進行評估或核定征收，按預征率進行清算是不合適的。這里要區分以下幾種情形進行具體認定。
收入的認定
納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。但對納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收。
(一)轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的，由稅務機關參照房地產評估價格確定轉讓房地產的收入。這主要指納稅人申報的轉讓房地產的實際成交價低于房地產評估機構評定的交易價，納稅人又不能提供憑據或無正當理由的行為。
(二)隱瞞、虛報房地產成交價格，應由評估機構參照同類房地產的市場交易價格進行評估。稅務機關根據評估價格確定轉讓房地產的收入。
同時，《財政部、國家稅務總局、國家國有資產管理局關于轉讓國有房地產征收土地增值稅中有關房地產價格評估問題的通知》(財稅[1995]061號)規定，凡轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附屬物的納稅人，按照土地增值稅的有關規定，需要根據房地產的評估價格計稅的，可委托經政府批準設立，并按照《國有資產評估管理辦法》規定的由省以上國有資產管理部門授予評估資格的資產評估事務所、會計師事務所等各類資產評估機構受理有關轉讓房地產的評估業務。
扣除項目金額的認定
轉讓房地產扣除項目金額的認定，《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)規定以下幾個方面。
(一)關于轉讓舊房如何確定扣除項目金額。
轉讓舊房，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的.稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。
對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。
另外，納稅人轉讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。
關于新建房與舊房的界定問題，新建房是指建成后未使用的房產。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產均屬舊房。使用時間和磨損程度標準可由各省、自治區、直轄市財政廳(局)和地方稅務局具體規定。
(二)提供扣除項目金額不實的，應由評估機構按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權時的基準地價進行評估。稅務機關根據評估價格確定扣除項目金額。但對納稅人隱瞞、虛報房地產成交價格等情形而按房地產評估價格計算征收土地增值稅所發生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。
(三)納稅人轉讓舊房的，如不能取得評估價格，計算土地增值稅時如何確定準予扣除的項目?
《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》
(財稅[2006]21號)規定：納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，可以將《土地增值稅暫行條例》第六條第(一)項規定的取得土地使用權所支付的金額和第(三)項規定的舊房及建筑物的評估價格的金額，按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。
例如，以10萬元購買房屋，第8年時轉讓，轉讓時不能取得評估價格，不考慮其他的扣除項目，此時的扣除金額為10×(1+5%×8)=14(萬元)。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。
(四)對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《稅收征管法》第三十五條的規定，實行核定征收。
關于土地增值稅的核定征收包括如下：對非房地產開發企業而言，本例中的農村合作銀行雖非房地產開發企業，但鑒于其能取得房產原值的原始發票，所以可以按財稅[2006]21號的規定進行扣除項目的認定，并據以計算土地增值稅;如果既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，可按照稅務部門核定的征收率進行計算征收。
但本例中的稅務機關按預征率進行征收是不合適的，因為預征以后，還要清算。由于該行所轉讓的房地產是一次性行為，不存在預征問題，實行核定征收，實際上就是進行了清算。
十五. 土地增值稅工作總結
針對土地增值稅籌劃中的誤區,采用對比分析的方法,通過合理區分土地增值稅的費用扣除與企業所得稅的費用扣除標準,運用"免稅臨界點最高定價系數",結合房地產企業的土地增值稅籌劃具體事項,以求盡可能地減輕企業稅負、降低納稅風險。下面是小編搜集整理的土地增值稅籌劃探析的論文，歡迎大家閱讀參考。
摘要:隨著房地產行業土地成本的逐年提高及國家對房地產行業調控的長期性，房地產行業面臨著較大的資金壓力，在這種情況下如何降低成本就成為各個房地產企業比較關心的問題，土地增值稅是對房地產企業收益影響較大的稅種之一，如何進行合理的土地增值稅稅收籌劃，減輕納稅負擔，成為房地產企業關注的重要課題之一。本文結合項目土地增值稅清算，對土地增值稅籌劃過程中的幾個要點進行分析，主要分為項目前期和后期兩部分，項目前期主要指取得土地到項目首期開盤預售前，后期主要指項目開盤預售后到項目售罄完工。
關鍵詞:房地產企業 稅收籌劃 土地增值稅
項目前期，要籌劃的重點是二個“臨界點”的判斷，一是普通標準住宅增值率20%的臨界點，二是各級超率累進稅率的臨界點。
一、普通住宅增值率20%臨界點的籌劃要點
1.1首先，需要明確普通標準住宅的范疇?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》第八條規定：有下列情形之一的，免征土地增值稅：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的。第二，確定20%增值率臨界點的售價。普通住宅增值率20%以下免稅的規定，給土地增值稅的清算結論提供了較大彈性空間，在項目規劃指標基本確定，各項成本能夠相對準確的得出預算數據后，如何計算項目達到20%增值率的售價，就成為前期籌劃的關鍵?，F就如何計算臨界點售價，以及其理論上對售價制定的指導意義論述如下：設定項目普通標準住宅收入為變量R，可扣除成本為常數a，以增值額除以扣除額等于20%列方程式，求出當增值率達到20%臨界點時，收入R與成本C的關系：(R-0.056R-1.3C)/(1.3C+0.056R)=20%解方程得：R=1.67238*C我們稱此時的售價為“臨界點售價”R0。
1.2數據表示，當價格是成本的1.67238倍時，普通住宅增值率達到20%，當普通住宅價格到達這一臨界點時，繼續提高售價，會產生增值額30%比例的稅負，即(1.67238C-0.56*1.67238C-1.3C)*30%=0.08362C。但是，這并不代表售價不能高出20%的臨界點售價，如果售價的提高能高于突破臨界點產生的稅負，仍是經濟的。根據上述結論，可以進一步計算售價最少提升多少，才能大于突破臨界點帶來的稅負，如前所述，20%的臨界點售價R0為1.67238C，設在此基礎上售價的增幅為R1，那么稅負與售價增幅相等的表達式為：(R0-0.056R0-1.3C+R1-0.056R1)*30%=R1，(R-0.056R-1.3C)*30%+(R1-0.056R1)*30%=R1代入R=1.67238C(1.67238C-0.56*1.67238C-1.3C)*30%+(R1-0.056R1)*30%=R10.08362C+0.2832R1=R1得：R1=0.11666C我們稱此時的售價增幅為“經濟增幅”R1。綜上所述，我們得到了二個表達售價(及售價增幅)和成本間的關系式：a、增值率達到20%臨界點時，售價R0與成本C的關系：R0=1.67238*Cb、增值率達到20%臨界點時，售價最少提升多少，才能經濟：R1=0.11666C也就是說，假設發展成本是5000元/平米，20%增值率的臨界點售價是1.67238*5000=8362元/平米，如果突破這一售價，則至少應將售價提升0.11946*5000=597，即提升至8959元/平米，才是經濟的。
1.3第三，臨界點售價對稅收籌劃實務的指導意義。如第二條所述。普通住宅增值率20%以下免稅的規定給項目的稅收籌劃留下空間，特別是兼有普通住宅和其他物業，且普通住宅增值率恰好在20%左右(上下浮動3%-5%)的項目。對于這類項目，無論是前期稅務籌劃，還是后期清算中與中介機構的溝通調整，都是極具操作性的。銷售價格制定方面，臨界點售價R0和經濟增幅R1具有較大的參考價值，但是他們的計算依據來源于預算成本，預算數據本身就存在較大的變動因素，另外，預算階段普通住宅與其他物業各項成本的分攤方式，在最后清算時也存在被調整的可能，因此，應充分考慮預算與實際的差異，為臨界點售價留出3-5%的浮動空間。成本安排方面，把普通標準住宅的預算成本作為一個固定數值，而把售價作為自由變量，然而，售價并不是隨意決定的，要受到項目所在區域、行業市場、產品檔次以及盈利期望等多種因素制約，因此，售價一般會被限定在一個較小的變動區間，既然如此，是否可以把售價作為固定值，而把成本作為變量，對成本作出一定安排，而把普通住宅的增值率控制在20%以下呢?如前所述，對于兼有普通住宅和其他物業的開發項目，筆者認為成本的操作空間還是很大的，比如在合理的范圍內，適當提高承包商普通住宅的建造單價，而壓低其他物業建造單價，使得普通住宅的預測增值率降至20%以下，既節約了稅金，又不給承包商造成經濟利益的損失。根據計算，增值率達到20%臨界點時，售價R0與成本C的關系:R0=1.67238*C可以輕易反算出C=0.598R0,也就是說，如果項目預計售價是8000元/平，臨界點成本(折可售單價)是4784元/平，如果預算成本是5000元/平，可以通過普通住宅和其他物業間的成本轉移，減少普通住宅216元/平的單方成本，達到合理避稅的目的。同樣，在實際操作中，還是要留出3-5%的浮動空間。
二、各級超率累進稅率的臨界點
以上論述了普通標準住宅增值率達到20%這一臨界點時，售價和成本的數值關系，并闡述了其對稅務籌劃實務的指導意義，那么土地增值稅各級超率累進稅率臨界點上收入和成本的數值關系是多少，是否能利用于稅務的籌劃呢?筆者先在這里給出結論：各級超率累進稅率，由于速算扣除系數的調節，因價格提升引起增值率“跳級”后，土地增值稅額是平緩上升的.，并未出現“跳點”現象，也就是說，不會像普通住宅突破20%增值率那樣，價格的提升小于稅負的增長，而使得利潤下降，因此，研究各級超率累進稅率的臨界點意義不大。這里，對上述結論做簡要解釋。設土增稅為T，售價為R，扣除項為K，四級超率累進稅率的計算公式及超率臨界點的稅額可表達為：增值額未超過扣除項目金額50%，即R<1.5K，T=(R-K)0.3。代入R=1.5K，T=0.15K增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%即1.5K<=R<2K，T=(R-K)0.4-K*0.05。代入R=1.5K，T=0.15K;代入R=2K，T=0.35K增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%即2K<=R<3K，T=(R-K)0.5-K*0.15。代入R=2K，T=0.35K;代入R=3K，T=0.85K增值額超過扣除項目金額200%即R>=3K，T=(R-K)0.6-K*0.35代入R=3K，T=0.85K由以上表達式可見，在增值率50%，100%，200%各級臨界點上代入售價R，無論是使用低一級計算式還是高一級計算式，稅額都是相同，這是速算扣除系數起到的作用。項目后期主要指項目開盤預售后到售罄完工。項目后期合約分判已經分期進行，預售樓盤也已經分期取得了批復售價并銷售，很難組織有效的全盤籌劃工作，但還是有以下要點值得注意：
(1)定期對普通住宅增值率進行測算檢討
隨著項目的發展，預算的執行情況會不斷更新，售價成本數據與預算相比也必定會有變化，根據最新數據定期對普通住宅增值率進行重新測算，如增值率發生變化大于20%，可以及時安排調整。
(2)增值率低的免稅項目，可以提前申請清算
項目前期，通過預算數據測算項目增值率后，對于增值率遠低于20%的普通住宅，以及遠低于0的其他物業，可以明確其清算稅額是0。然而，由于土地增值稅有預繳規定，這類項目仍要預繳稅金，這給企業帶來兩項不利因素：一是占用企業資金，二是經歷漫長而復雜的退稅程序。對于這類情況，雖然沒有太好的應對措施，但還是可以采取一定辦法，盡量減少預繳稅款。國稅總局對土地增值稅清算的規定，2006年12月發布的《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》第二條規定，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的條件：已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的。第八條規定：在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額+清算的總建筑面積。結合以上規定和當地地稅局的具體做法：
第一，企業在預售面積達到85%，甚至不到85%時，就可以主動提出清算;
第二，清算時還未銷售的房屋，在清算不再按預繳率繳納土地增值稅，而是按照增值額(收入減去清算時計算的扣除額)繳稅。因此，對于增值率低的項目，企業在取得足夠項目成本發票，測算增值率達到免稅條件后，完全可以提前申請清算，清算后再銷售的收入按規定可以不再預繳，既減少了資金支出，又為后期退稅做了鋪墊。
(3)預計清算額高于預繳額的項目，應及時申請清算
提出這一論點是為企業所得稅做籌劃考慮，根據國稅發2009第31號文《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第十二條規定：企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。所得稅匯算清繳只允許扣除實際繳納的土地增值稅，因此，對于某一年度完工且基本售罄的項目，應及時清算土地增值稅，否則只能以預繳額作為所得稅應納稅所得額的扣除項，而以后年度即使完成清算，當年無所得稅可抵扣，只能通過退稅程序申請返還，退稅需經過嚴格的審批環節，因此，也不一定能按照企業的設想按時退回多交稅款。
參考文獻：
[1]中華人民共和國土地增值稅暫行條例
[2]國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理的通知
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