城中村愛心人士事跡材料（收藏十七篇）

發表時間：2023-01-04

城中村愛心人士事跡材料（收藏十七篇）。

第一篇城中村愛心人士事跡材料

所謂“城中村”是指在城市建成區范圍內失去或基本失去耕地，仍然實行村民自治和農村集體所有制的村莊，亦稱為“都市里的村莊”。在城市建成區范圍內，“城中村”仍保留農村體制，使用集體土地，并以村民委員會為組織形式，具有農村和城市雙重特征。

“城中村”是我國城市化進程快速發展的結果。城市化發展的同時，一些處于城鄉結合部的村莊逐步融入城區，成為“城中有村，村里有城，村外現代化，村里臟亂差”的地區。這些村莊在城市化發展的進程中做出重大貢獻甚至犧牲的同時，也帶來了一系列的負面問題。比如，“城中村”在從鄉村向城市轉變過程中，因土地、戶籍、人口等多方面均屬城鄉二元管理體制，沒有完全納入城市統一規劃、建設和管理，其發展有很大的自發性和盲目性，在生產方式、生活方式、景觀建設等各方面仍保留濃厚的農民特征，因而影響了城市基礎設施布局，乃至城市整體規劃的實施。由于“城中村”的土地及房屋的性質有別于國有土地及其地上建筑物，以及生活在“城中村”中居民的農民身份，“城中村”問題已經成為我國很多城市發展面臨的一個大難題。大量的“城中村”存在于都市之中，給城市建設和管理帶來很大的負面影響，而改造“城中村”的難度極大，因此如何改造“城中村”，是全國各大城市都正在面臨的重大課題。

一、我市城中村的現狀

原來處于城市邊緣的村落因周邊土地用于城市建設而逐步被城市包圍，但剩余土地的性質、建筑格局以及居民的生活方式人保留傳統的農

村特征，我市面臨改造的城中村包括：東長壽、西長壽、東名村、蘆新村、東楊家莊等。

（1）、村落規劃落后，問題明顯，居民住宅設計標準低，多為平房或獨院二層樓房，土地占用量大，管理混亂。

（2）、基礎設施不完備，影響居民的生活質量。首先，供暖及供水設施不完善，村民現在依然是依靠自己燃煤取暖，另外，排水設施不完備也是居民生活的一大隱患。其次，周圍垃圾堆積，環境臟、亂、差，垃圾處理設施少。

二、“城中村”改造所面臨的問題

（1）由于村里土地大部分為農民宅基地，耕地也因城市化進程在逐年銳減，村民基本生活保障、不能確保改造后有可持續收益的情況下，村民對改造積極性不高，甚至有對立情緒；

（2）“城中村”現有集體所有制土地向國有土地轉變存在操作上相關環節與現行法律、法規如何配套實施的問題；

（3）“城中村”改造所需資金量很大，但目前各村在招商引資、盤活土地資源方面缺乏成熟、配套的運作機制和措施；

（4）村民對項目建設無把握，擔心項目在運作過程中擱淺，造成損失；

（5）村民在“城中村”改造后的養老、醫療、就業方面難以保障。

三、“城中村”改造中解決土地問題的途徑

“城中村”改造的根本目的是通過各村自籌資金，將各村集體所有制土地通過開發、招商引資的形式轉化成可進入市場交易的商品房屋，以便在最少損害村民利益的情況下，最大限度的發揮土地的價值進行城市建設。因此，集體土地所有權的轉化利用是“城中村”改造的核心問題，也是解決“城中村”改造中土地轉化首先關注的問題。

（一）集體土地轉換作價出資的法律可行性及操作

我國實行土地公有制，具體包括國家所有和農村集體所有兩種形式。對于國有土地可以依法進行轉讓，而對于農村集體所有土地有一定限制?！锻恋毓芾矸ā返?3條規定：“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設?！?/p>

我國《城市房地產管理法》第8條規定：“城市規劃區內的集體所有土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓?！备鶕摲ǖ?條和第8條的規定，土地使用權出讓的空間地域范圍是城市規劃區，一般包括城市市區、近郊區以及城市行政區域內因城市建設和發展需要實行規劃控制的區域。我們現在進行的“城中村”改造就屬于城市規劃區內集體土地的改造。根據《城市房地產管理法》第27條和其它相關規定，土地使用權作價入股必須滿足下列條件：

1、必須是依法取得土地使用權（國有土地使用權）；

2、集體所有制單位不得以其擁有的集體土地所有權作價入股。即如果使用集體土地出資的，必須辦理土地征用手續，將集體土地轉為國有土地，然后以國有土地使用權的方式作價入股；

3、土地使用權應當按照規定進行價格評估后作價入股；

4、辦理變更登記手續。以土地使用權作價入股的，應當到土地登記管理部門辦理權屬變更登記手續，將原本屬于出資人的土地使用權轉移至企業名下；

5、土地使用權作價入股，該土地使用權應當無負擔。也就是說該土地使用權作價入股后仍然沒有受到如抵押或其他形式的限制。

解決方案：村民不以集體土地使用權直接出資，而是以通過有關征地手續及費用作程序性處理，實現集體土地向國有土地的性質轉變，其步驟是：第一步由政府將集體土地征用為國有土地，國家按政策應支付補償安置金；第二步將應補償安置金全額投入成立發展有限公司（有限責任或股份有限公司），由村民按比例享有持股股份；第三步發展有限公司再以該部分出資（應補償安置金全額）辦理該國有土地（原村集體土地）的征用手續；第四步按照《國有土地上房屋征收與補償條例》進行征收補償。

（二）資金投入與收益分配的可行性及操作

為了確保村民的長期利益，將村民利益和有限責任公司掛鉤，可以采取補償金入股的方法，將屬于個人所有的附著物補償費、青苗補償費支付給個人，屬于集體所有的征地補償金由村民大會決定，公司不實際支付而直接將其作為村集體組織的出資，村集體組織入股成為公司的股東。村組織從公司取得的利潤按村人口平均分配給各村民。

如此，村民的利益分兩步和公司掛鉤，第一步是在公司成立時，村民直接貨幣出資成為股東。因為有限責任公司的股東最多不得超過50人，建議公司成立時可以以村小組為單位推舉股東代表，村民授權該名股東代表行使權利。股東代表形式上是唯一的正式股東，登記在股東名冊，實質上扮演法律上“代理人”角色，其從公司獲得的收益應均分給全小組村民、在公司承擔的風險由全小組村民分擔。第二步是征地時，村組織以征地補償金投資入股，村組織作為股東，但獲得的收益是村共同財產，按人口平分給村民。這樣，當公司開始房地產建設、投資運營時，村民實際有雙重保障：村民即通過股東代表享受利益（成立股份有限公司后，自己是股東可直接享受權益），又通過村組織分享公司利潤。第三步，村組織將作為村民的入股征地補償金用于向國家支付土地出讓金以取得國有土地使用權。

“城中村”改造美化了城市環境，改善了農民居住條件，是利國利民的。同時因為土地是不可再生資源，通過改造可以節約大量土地，也創造了良好的社會效益和經濟效益。

四、“城中村”項目建設中招商引資的模式

“城中村”地理位置優越，其市政基礎配套設施比較完備，再加上省去了土地使用權出讓手續繁瑣、周期漫長的過程，以及城市改造中政府提供的優惠扶植政策都為項目開發提供了強有力的保障?！俺侵写濉备脑鞛榇寮w組織和合作開發方帶來的利益回報空間是極其廣闊的。由此“城中村”項目建設中招商引資的模式從建設資金來源上可采用以下兩種方式：

一是采用聯建方式聯合外部資金，即公司出地、合作方出錢，共同開發，按約定比例分享利益、承擔風險；

二是采取貸款等方式籌集資金、以發包方式委托建筑商建設，自行承擔所有風險、享受所有利益。

第二篇城中村愛心人士事跡材料

城中村改造資料匯總拆遷時間表：

武漢市將于三年內拆遷完二環線以內城中村。記者從武漢市規劃局昨日召開的城中村改造規劃工作會議上獲悉，該局已敲定二環線以內城中村改造“時間表”，其中今年將有27個村完成拆遷、土地掛牌出讓。今年拆遷的27個村分別為：江岸區新榮；江漢區航側、唐家墩、姑嫂樹；硚口區羅家墩；漢陽區鐵橋、鸚鵡、漢城、向陽、前進、五里墩、江堤、龍陽；洪山區井崗山、徐東、余家頭、鐵機、北港、南湖、三角路、紅旗、和平、東亭、光霞、姚家嶺、幸福、烽火。截至目前，航側等17個村已核發規劃設計條件，或已掛牌、完成改造任務，尚有10個村需開展改造成本核算、核發規劃設計條件等工作。

明年將有7個村完成拆遷任務，包括江岸區二

七、中勝、連城；江漢區賀家墩（二期）；硚口區漢西；漢陽區漢江；洪山區團結。截至目前，團結村已掛牌，需開展改造成本核算、核發規劃設計條件等工作的有6個村。

后年完成拆遷任務的有20個村，包括江岸區勝華、花橋、黃浦、紅橋、永紅；江漢區唐家墩（二期）、鯇子湖；硚口區長青；漢陽區十里鋪（二期）、漢橋、鄧甲、漁業、紅衛、豐收、陶家嶺；洪山區向陽、余家湖、柴林頭、洪山；東湖風景區東湖。上述村均需開展改造成本核算、核發規劃設計條件等工作。改造模式：市場運作+有情操作

武漢市“城中村”包括147個行政村和15個農林單位，總人口35.66萬人，其中農業人口17.10萬人，土地總面積200平方公里，相當于武漢市2020年規劃建成區面積的四分之一。根據實際擁有耕地現狀，武漢市將全市“城中村”分為三類：A類村為人均農用地小于或等于0.1畝的村；B類村為人均農用地大于0.1、小于或等于0.5畝的村；C類村為人均農用地大于0.5畝的村。

按照去年9月出臺的武漢市《關于積極推進“城中村”綜合改造工作的意見》，“城中村”改造要體現“依法行政，有情操作”，通過市場化運作的方式解決問題，在政策框架內，改造要充分考慮到村民的利益。具體為：Ａ類村由改制后的村經濟實體自行改造；Ｂ類村以項目開發的方式改造，原則上將土地劃分為四種類型：一是保留住宅用地及建設新區的還建用地，二是開發用地，三是解決原村民勞動就業的用地，四是儲備用地；C類村以統征儲備的方式實施改造。

“城中村”綜合改造主要涉及5個環節：集體經濟組織改制、農業戶口改登為居民戶口、撤銷村委會組建社區居委會、“村改居”人員就業和社會保障、土地房產處置及建設規劃管理。

武漢“城中村”改造最大特點在于土地出讓實行徹底的市場化道路，全部土地以項目捆綁、掛牌底價方式出讓。按照“城中村”綜合改造政策規定，開發用地與還建用地捆綁成項目后，采取公開供地，其掛牌底價為安置房建設成本和本宗地價之和的1.15倍。其中多出的15％，一方面是讓有開發資質的村集體經濟組織，在爭取自行改造的競爭中處于有利地位，有效保護村集體經濟的利益和落實改造資金，另一方面是給前期進入的開發商以適當補償。即使先期進入的開發商在土地掛牌后最終沒能拍到這個地塊，也可以獲得15％的補償，同時村集體仍可獲得還建安置房的建設資金以及村集體土地的補償金。

在基礎設施配套資金方面，土地出讓金、增值收益的60%劃轉給“城中村”所在的區財政專戶儲存，專用于“城中村”綜合改造中的基礎設施建設，例如道路、排水、綠化、供水、燃氣、供電、電信、郵政等；40%由市政府統籌用于“城中村”市政基礎設施配套建設，真正實現“?？顚Ｓ谩?。

按照武漢市“城中村”改造辦法，村民身份變為市民之后，將全部進入社保范疇。政策規定，允許村民上溯10年補繳養老金。按以村民平均年齡55歲，武漢市民平均壽命76歲計算，村民只需再交5年保費，政府就將承擔他今后20年的生活保障。此外，武漢市還規定，“城中村”村民轉居民后，在兩年內還享受農村計劃生育二胎政策。

政策匯總：

武漢市日前出臺了《關于積極推進“城中村”綜合改造工作的意見》，標志著該市“城中村”試點工作即將全面推開。據悉，從今年起，武漢市將分階段綜合改造全市147個“城中村”和15個農林單位，涉及人口35.66萬人。

按規定，改制后組建的股份制企業，應優先安排“村改居”(即村民變為城市居民，以下同)勞動力就業。對暫未就業，且有就業愿望的“村改居”勞動力，發給《再就業優惠證》，并享受相應的優惠政策。

對有勞動能力和就業要求的“村改居”勞動力，有關部門應免費提供技能培訓，培訓費由財政專項資金支付;各級就業服務機構要優先為“村改居”勞動力推薦就業。

此外，村民轉為城市居民后，享受城市居民有關的優撫、復員退伍軍人安置和社會救助等政策;符合低保條件的，可按規定程序申領城市居民最低生活保障金。

2年內仍執行農村二胎政策

“城中村”村民成建制轉為城市居民的，按照《湖北省人口與計劃生育條例》的規定，2年內執行“農村二胎”生育政策，2年后執行城鎮計劃生育政策。

“城中村”土地收益如何分配

按規定，“城中村”的土地進行開發、儲備后，其土地出讓金和增值收益金的60%，用于“城中村”的舊村灣改造，以及新居住區道路、排水等設施建設;另外的40%，由武漢市統籌支配，用于“城中村”綜合改造的道路、排水、環衛等基礎設施建設。

哪些人可擁有一戶一處宅基地

對原集體土地上個人(含非本村村民)的房屋及其宅基地，由規劃、房產部門按“一戶一處”宅基地的原則進行清理。

對歷史形成的無審批手續，但確系本村村民長期自住的房屋及其宅基地，且他處無住房的，按有關政策予以認定。

對因征地導致“農轉非”，但仍居住在本村的居民，其原村民身份經村委會證明，可參照村民房屋及其宅基地認定。

集中建設一批商業門面

針對“城中村”內住宅密集的特點，為降低建筑密度，武漢市將根據規劃以及被拆遷戶的申請，在還建用地范圍內適當建設一批商業門面，按一定比例“沖抵”住宅建筑面積，以安置被拆遷戶。

同時，征得被拆遷戶同意，拆遷人也可采用“補”錢(貨幣方式)安置。

若房屋拆遷后，拆遷需過渡的，拆遷人應按規定發給過渡費。此外，易地建設新居住區的，應及時拆除原舊村。

基礎設施由誰建、由誰管

按規定，經批準實施改造的“城中村”，新建的農民新村內的基礎設施(道路、排水、綠化、供水、燃氣、供電、電信、郵政等)，由相關部門同步納入年度計劃，并組織實施。

“城中村”改造完畢之前，其社區內的各項管理經費，除已明確責任的以外，仍然由改制后集體經濟實體支付。

第三篇城中村愛心人士事跡材料

在今年的城市提升工作中，我鎮黨委政府對城中村征遷改建項目高度重視，充分認識改建工作的重要性和艱巨性。將此工作作為一項重要任務來落實，認真貫徹上級部門的工作要求和部署，按時完成工作進度，現將201X年全年各項目有關情況匯報如下：

一、新建項目（5個）

1.**村社區項目完成征遷面積*萬平方米，征遷進度達*%，完成投資*億元，投資進度達*%。

2.**項目完成征遷面積**萬平方米，征遷進度達**%，完成開工面積*萬平方米，開工進度達**%，完成投資**億元，投資進度達**%。

3.**社區綜合樓完成征遷面積6萬平方米，征遷進度達40%，完成開工面積6萬平方米，開工進度達75%，完成投資2.4億元，投資進度達69%。

4.****（一期）完成征遷面積16.8萬平方米，征遷進度達60%，完成開工面積2.76萬平方米，開工進度達30%，完成投資3.2176億元，投資進度達55%。

5.*****商城完成征遷面積1.5萬平方米，征遷進度達50%，完成開工面積3.8萬平方米，開工進度達58%，完成投資1.35億元，投資進度達39%。

二、續建項目（2個）

1. *****項目完成開工面積5萬平方米，開工進度達21%，完成投資1.7億元，投資進度達21%。

2. ****樓項目完成開工面積1.11萬平方米，開工進度達44%，完成投資2200萬元，投資進度達63%。

三、 201X年征遷工作思路

各有關部門要充分認識征遷和建設的重要意義，加快工作進度。相關部門要進一步統一思想，加強協調配合，迎難而上，克服征遷工作中的困難和問題。要發揮黨員干部的表率帶頭作用，加大政策宣傳力度，讓廣大征遷戶認識到城中村改建工作的重要意義和廣闊前景；要依法依規認真核準征收，確保公開透明；要照顧好被征遷戶，特別是困難戶的生活，為他們解決后顧之憂，提高群眾滿意度。圓滿完成縣委、縣政府下達的城中村改建各項任務，為我縣的建設事業飛速發展作出應有的貢獻。

篇二：關于加快“城中村”試點工作的情況匯報

為了搞好我市城區“城中村”改造的試點工作，推進我市“城中村”改造工作，我們根據市委市政府關于“城中村”改造的要求和市委書記的.指示精神，對初步確定的兩個“城中村”改造試點村(企業村和虎田村)，從我區實際出發，做了大量前期準備工作，使該項工作有計劃地轉入招商引資和規劃開發的階段。

一、“城中村”改造的近期工作情況

(一)加強領導，建立“城中村”改造工作的保障機制。我們把“城中村”改造工作列入我區十五建設規劃之中，并作為當前工作的重中之重。專門成立了“城中村”改造工作領導機構，領導機構下設有辦公室，區委書記和區長擔任該項工作的總指揮，并安排有豐富城區工作經驗的副區長張立同志具體負責?！俺侵写濉备脑旃ぷ鬓k公室同時建立各項工作制度，做到人員到位，職責到位，辦公經費落實到位?！俺侵写濉备脑旖ㄔO的總體方案和實施辦法，正在著手研究制定之中。

(二)宣傳發動，動員群眾參與和支持“城中村”改造建設?！俺侵写濉备脑旃ぷ鞒晒εc否，關鍵在于能否得到群眾的理解和支持。自市委書記到街道調研“城中村”問題之后，我們就組織人員深入社區，尤其是深入到初步確定的兩個試點村開展宣傳發動工作。先后召開社區居民代表會議和試點村的村民大會，進行個別走訪座談20多人次，印發、張貼宣傳標語50余條。街道干部還走村串戶，向群眾講清楚市委市政府改造“城中村”的意義，爭取群眾的理解和支持。到目前為止，兩個試點村都沒有出現群眾逆反心理和產生阻撓滋事的行為。

(三)調查摸底，做好試點村改造的前期準備工作。在兩個試點村成立了由街道領導干部、社區居委會干部以及試點村村民小組組長和群眾代表組成的工作組。對企業村和虎田村的人口、土地、房屋、集體資產、生活就業等情況進行細致調查。據初步統計，有關試點村的物業數據如下：企業村：居民85戶，人口463人。建筑面積：樓房占地面積有磚混結構5260平方米，磚混結構8721平方米，磚瓦結構3600平方米。空地面積6360平方米。有集體就業用地135畝?；⑻锎澹壕用?62戶，人口605人。建筑面積：有樓房7192.08平方米,瓦房8968.94平方米,門樓66.18平方米,祖廳(瓦屋)308.21平方米,豬欄62個,水井29個，水池3個,沖涼房20間,簡易廁所21間。

(四)招商引資，吸引投資公司一起商榷改造試點村。從我區的財政狀況、試點村的村集體經濟和群眾收入狀況等實際出發，只有通過招商引資這個途徑才能進行試點村的改造。目前，汪大置業投資有限公司有意向參與承辦企業村項目的改造建設，立意投資有限公司有意向參與虎田村項目的改造建設。汪大置業投資有限公司經對企業村改造項目進行周密調查后，現已初步形成項目建議書，計劃投資1.5億元和利用3年左右的時間，完成上沙村的改造任務；立意公司多次對我市“城中村”改造項目進行了調研，與我區進行了多次友好協商。該公司的股東一致同意在我市成立股份制開發企業，計劃首期投資2個億，選擇包括虎田村在內的1—2個項目，參與我市“城中村”改造。該公司還表示在我市打造樣板工程及標志性工程，力爭創造全國“城中村”改造的“我市模式”。

(五)加強銜接，與市直部門通力合作做好有關工作。我們與市政策研究室、建設規劃、國土資源等有關部門一起，成立了“城中村”問題的聯合調研組，調查撰寫了《關于我市“城中村”問題的調研報告》。按照投資商的要求，我們及時與建設規劃銜接，由建設規劃派出專家繪制了兩個試點村的紅線圖，提供給客商作決策參考。為了進一步落實市委、市政府提出的統一規劃，統一建設的改造要求，我們報請市建設規部門停止兩個試點村居民自行報建房屋審批手續，已報批的項目也責令停止動工興建。

二、試點村改造的目標及今后工作打算試點村改造的目標是創造政府、村民和投資商的“三贏”局面。

政府方面：通過城中村改造，將破舊屋村改造為具備東部經濟發達地區先進房地產開發水平的都市新區。建設水平躍上新臺階。吸引各地資金參與我市建設。政府不投資，不追求經濟回報，可以獲得合理的稅收來源。通過“城中村”改造推動城市化進程和創造更多的就業崗位；

村民方面：不用投資，將由原來傳統的簡陋居住形態轉入到現代新建筑，享受現代生活。得到合理的補償和就業

投資商方面：獲得正常的投資回報。下一步要做好的工作，主要有幾個方面：

一是抓緊進行項目評估論證和立項報告審批工作；

二是協助開發商，按照項目內容具體要求組織實施；三是配合開發商解決在建工程中遇到的實際問題，加快項目進程。

三、試點村工作中遇到的困難和問題招商引資是“城中村”改造工作的重要環節。連日來，我們積極與投資商加強聯系。有關客商為了進行規范的技術經濟論證，也要求我方向他們提供的正確資料和參數。

第四篇城中村愛心人士事跡材料

為貫徹落實《中共云南省委辦公廳云南政府辦公廳關于印發的通知》(云辦發〔2016〕48號)精神，加快推進全省棚戶區改造工作，促進城鄉人居環境提升，結合國家和我省現行棚戶區改造(以下簡稱棚改)政策及全省棚改工作實際，制定以下實施方案。

(一)指導思想。深入貫徹落實黨的十八大和十八屆三中、四中、五中全會、中央城市工作會議及省委九屆歷次全會精神，貫徹創新、協調、綠色、開放、共享的發展理念，以改善群眾住房條件為出發點和落腳點，積極適應提升城鄉人居環境的需要，立足省情，強化政策措施，明確工作責任，進一步加快改造城中村和城市危房。

(二)基本原則。堅持科學規劃、分步實施，有重點、有計劃、有步驟地改造城中村;堅持統籌兼顧、協調推進，盡力而為與量力而行相結合;堅持政府主導、市場參與，通過多渠道籌資和發揮市場機制的作用實現可持續發展;堅持因地制宜、分類指導，從實際出發采取不同方式實施改造;堅持以人為本、依法實施，充分尊重群眾意見，依法維護群眾利益;堅持完善配套、同步建設，將城中村安置住房建設和小區市政基礎設施、公共服務設施同步配套規劃建設。

(一)工作目標。根據國家相關政策，城中村改造屬于棚戶區改造范圍，按照城鎮棚戶區改造政策統一組織實施，不再單獨制定城中村改造的目標任務，因此本實施方案以2016-20云南省城鎮棚戶區改造的目標任務為依據，即2016-年，全省規劃實施城鎮棚戶區及危舊房改造72.89萬套，其中20實施17.67萬套、實施20.39萬套、實施20.6萬套、實施8.32萬套，2020年實施5.91萬套;20實施現有城中村改造任務的80%，到2020年全面完成現有城中村改造。

(二)工作重點。實施城中村改造，要堅持改造與整治相結合，合理界定改造范圍，科學規劃布局;要因地制宜采用拆除重建、貨幣化安置、改建(擴建、翻建)等多種形式實施改造，重視維護城市傳統風貌特色，保護歷史文化街區、歷史建筑及不可移動文物;要及時出臺政策措施，切實加大前期工作、資金、信貸、土地、稅費、補償安置等方面的政策支持力度;要突出加大城中村改造貨幣化安置力度，打通城中村改造安置住房消化存量商品房的通道，力爭貨幣化安置率達到50%以上;要落實工程質量安全責任，強化質量安全監管。

(一)積極完善政策措施。堅持問題導向，針對城中村改造中反映出的問題，緊跟國家政策導向，加強調研學習和省級層面的.政策制度設計，及時完善、出臺相關政策措施;并督促指導各地充分借鑒省內外的先進經驗，結合實際創造性地推進工作。

(二)科學規劃布局。將城中村改造與當地城市有機更新和穩增長、城鎮化發展統籌規劃推進。城中村改造安置住房實行原地和異地建設相結合;異地安置的，充分考慮居民就業、就醫、就學、出行等需要。注重城市基礎設施建設規劃與城中村改造規劃的銜接，落實節約集約用地和節能減排各項措施。

(三)確保建設用地供應?？茖W編制城中村改造安置住房用地供應計劃，實行應保盡保。城中村改造安置住房用地可通過劃撥、協議出讓方式獲得，經營性用地必須以招標、拍賣和掛牌方式辦理，配套建設項目用地根據用途分別采取劃撥、協議出讓等方式辦理。城中村改造中新增建設用地免征征地管理費，并嚴格執行國家各項稅費優惠政策。

(四)加快項目建設。建立城中村改造項目行政審批快速通道，建立集中辦公、聯合辦公、并聯審批等機制，采取限時辦結、“容缺受理”、“四函代四證”等辦法加快土地征收、補償安置等前期工作，限期完成審批手續，促進項目早日開工。進一步規范、簡化資金審批和使用流程，努力破解征拆難題，對前期工作、征地拆遷、貨幣化安置等貸款資金發放實行預撥制，加快推進成熟項目建設進度。要求各地提前啟動次年項目，強化項目儲備，形成良性滾動改造模式。

(五)多渠道籌集建設資金。爭取將我省“十三五”城中村改造計劃納入國家棚戶區改造規劃，積極爭取更多中央資金支持和提高省級補助標準。積極爭取財政部專項債和國家專項建設基金對城中村改造項目的支持。根據各地工作進展情況及時實施跨區域的授信調整，認真研究解決貸款中遇到的問題，用好用活融資貸款。扎實推進政府購買服務，努力推廣PPP模式，構建多元化棚改實施主體和融資模式。支持各地通過與現有省級平臺公司合作、或積極引進央企和省企開展合作、或組建自有棚改融資平臺等方式，努力拓寬融資渠道。

(六)努力提高城中村改造貨幣化安置比例。督促各地吃透中央、省級關于推進棚戶區改造貨幣化安置的政策措施和全國先進地區的經驗做法，在實施城中村改造中切實用好貨幣化安置政策，盡可能集約節約土地，提升騰空土地價值，增強融資能力。堅持實施“以獎代補”政策，重點獎勵貨幣化安置比例較高的地區。協調相關委廳和銀行對貨幣化安置比例較高地區在申報專項建設基金、專項債及申貸、放款方面實施優先傾斜措施。督促各地抓好貨幣化安置交易平臺搭建和激勵措施落實工作。采取“走出去”“請進來”的方式創新貨幣化安置經驗。

(七)完善配套基礎設施。抓住國家和省實施保障性住房配套基礎設施建設3年滾動計劃的機遇，積極爭取國家資金支持。督促州市縣編制城中村改造配套基礎設施建設計劃，合理確定安置住房小區配套基礎設施項目，以及與城中村改造項目直接相關的城市道路和公共交通、通訊、供電、供水、供氣、供熱、停車庫(場)、污水與垃圾處理等城市基礎設施項目，努力做到配套設施與安置住房同步規劃、同步報批、同步建設、同步交付使用。

(八)強化工程質量安全監管。嚴格執行基本建設程序，嚴格按照工程建設強制性標準的規定進行勘察、設計、施工、監理、驗收，確保工程符合有關標準規范。全面推行安置住房質量責任終身制，實施永久性標牌制度，及時查處違法違規行為和加大責任追究力度，不斷強化在建工程的質量安全監管。嚴格執行建筑節能強制性標準，實施綠色建筑行動，積極推廣應用新技術、新材料，加快推進住宅產業化。

(九)加強督查考核。認真做好棚改(包括城中村改造，下同)專項督查和精準巡查工作，深入開展內審督查，確保各項工作措施落到實處;健全棚改督查問責和獎懲激勵機制，對工作不力、目標任務不落實的，及時啟動約談、問責機制;同時計劃從21三季度開始，將各地棚改開工率、貨幣化安置比例、基本建成率、分配入住率四項指標完成情況排名后在《云南日報》等省級主流媒體上公布，督促各地切實加快城中村改造。

第五篇城中村愛心人士事跡材料

我國城中村現象及其改造

【內容提要】“城中村”是中國城市化過程中出現的獨特現象，是在特定的歷史、經濟、社會、文化、政策背景下形成的非完全城市化的產物?！俺侵写濉痹诟脑爝^程中遇到了很多與政策不配套的問題，嚴重制約我國城市化的健康發展。要提高城市化質量，提升城市素質，必須進行“城中村”改造。要推進我國城市化的健康發展，就必須實現“城中村”的城市化。

【關鍵詞】城中村、研究分析、改造、治理思路、優化配置

中國的城市化率已經從1978年的17.9％提高到2004年的41.8％，1978～1998年城市化年均增長速度為0.77，1999～2004年年均增長速度提高到1.40。在城市規劃方面表現為人口增長與面積的擴張，由于城市擴張速度快，大量地區仍然保留和實行農村集體所有制，農村社區被城市建設用地所包圍，形成城鄉并存的二元結構，成為“城中村”。“城中村”是指被現代化城市建筑所包圍的破舊城區，它被形象地稱為“城市包圍農村的運動”?！俺侵写濉币殉蔀槌钢獬鞘锌沙掷m發展、集約使用城市有限土地資源的矛盾焦點?！俺侵写濉背蔀槌鞘谢M程中迫切需要解決的問題。

一、“城中村”現象及形成原因

“城中村”是快速城市化發展中出現的特殊現象，所謂“城中村”，是指在城市高速發展的進程中，由于農村土地全部被征用，農村集體成員由農民身份轉變為居民身份后，仍居住在由原村改造而演變成的居民區；或是指在農村村落城市化進程中，由于農村土地大部分被征用，失地農民保障措施滯后于時代發展步伐，游離于現代城市管理之外的失地農民仍在原村居住而形成的村落，亦稱為“都市里的村莊”。通常所說的“城中村”，僅指在經濟快速發展、城市化不斷推進的過程中，位于城區邊緣農村被劃入城市規劃區內，在區域上已經成為城市的一部分，但在土地權屬、戶籍、行政管理體制上仍然保留著農村模式的村落。

“城中村”是我國城市化發展過程中，由于城市建設急劇擴張與城市管理體制改革相對滯后之間的矛盾造成的一種特殊現象，是我國作為發展中國家在“晚發外生型”現代化進程中的一種“遲發展效應”，是所謂傳統社會與現代社會長期并存的“二元”社會結構特征的一個微觀體現，是在城鄉二元格局依然存在狀態下農村被動城市化的產物。按照經典的城市化理論，農村城市化的一般規律是：在工業化的推動下，人口和生產力向原有的城市集中，導致城市用地規模不斷擴大，使原有的城市擴大；或者人口和生產力在原來的農村集聚，在“空地”上形成新的城市。在國外，由于實行單一市場經濟體制，卷入城市化浪潮的村莊“瞬間”就成了城市。如果城市化進程過快，大量新涌入城市的人口成為城市貧民，他們聚集在城市的落后社區，或者形成新的落后社區，產生城市貧民窟現象。不過，城市落后社區和城市貧民窟也是城市社區，只是居住人口和基礎設施存在差異。然而，在我國，由于長期奉行“重工輕農、城鄉分治”的經濟社會發展戰略，城鄉二元經濟和社會管理體制改革滯后，一些卷入城市化浪潮的村莊依然保留農村管理體制，這些村莊已經跨入了城鄉一體化進程，卻不能迅速進入城市的“大門”成為真正的城市社區，而是成為“都市里的村莊”，由此形成了獨特的“城中村”現象。

“城中村”的形成是多種因素共同作用的結果?！巴馍汀背鞘谢难杆侔l展是“城中村”產生的直接原因。改革開放后，我國城市化開始由非市場化道路漸漸向市場化道路轉向，城市化進入了快速發展時期，出現了“補課性”的“跨越式突進”。這種現象在我國一些沿海城市更為明顯。在城市化快速推進的過程中，城市空間迅速向周圍城郊農村擴張。這些條件啟動了城郊農村的“外生型”城市化進程，即由外部經濟力量推進村莊自身的城市化。這種“外生型”城市化促使這些村落的社會經濟結構朝著今天典型的“城中村”演變。從制度角度講，土地集體所有制、宅基地政策是形成城中村的重要制度條件，土地集體所有和宅基地政策，把村民捆在一起，形成了一個基于土地的利益共同體，難以分化瓦解，這與土地私有國家形成了顯著區別。從社會角度講，中國農村宗族和地緣觀念很強，安土重遷這種居住觀念構成了城中村存續的社會心理條件；同時，隨著城市化的推進和社會經濟的發展，土地增殖，外來人口急增，使得私房出租成為一個利益豐厚的產業，這是城中村得以發展的社會條件。從政府方面講，主要是：第一，認識不足，缺乏及時的規劃和調控。政府對城中村現象的發生、發展后果估計不足，沒有及時拿出有效的規劃、改造措施，最后積重難返。第二，重新安置的經濟和社會成本巨大。迅速推進的城市化進程，使得原農村居民主動迎接城市化，并最大限度利用城市化形成的級差地租，使得安置的成本十分高昂，政府一時無力負擔，于是采取回避態度，任其發展。第三，無法解決農民城市化的善后問題，如重新安排就業，解決其社會保障和生活來源等。

但是，城中村也并不是我國城市化進程中必然產生的現象，如果政府在城市化過程中采取了及時和適當的政策措施，城中村現象也是可以避免的。

二、“城中村”社區建設的特殊性

1、文化沖突劇烈?！俺侵写濉钡奈幕哺诋數剞r村，原住居民在長期共同生活中，形成一套適應農村社區的文化傳統、生活方式、風俗習慣、道德規范等，社區成員在情感上和心理上對原社區具有很強的認同感和歸屬感。與此同時，隨著外來人口大量涌入，也帶來了現代都市文化與外來文化，它與原住民文化不斷發生碰撞、沖突、交流與融合，沖突中有融合，碰撞中產生交流。首先，表現在小農經濟思想與商品經濟意識的沖突與融合，“城中村”里的原住民一般來說求穩怕亂，小富即安；而外來人口求新、求變。在農村文化與現代都市文化的沖突和融合過程中，現代都市文化是一種強勢文化，它對農村文化的影響非常強烈。其次，表現在本土文化與外來文化的沖突與融合。本土文化是“城中村”原有文化，而外來文化則指外來人口從其原所屬地域帶入的文化。戶口本與暫住證將“城中村”內的居住人口分為常住人口與外來流動人口兩個不同的群體。一方面，原住居民強烈的鄉土認同感和排外意識，給外地人融入當地文化造成了一定障礙，也不利于城市管理和城市化進程；而外來人口由于在外漂泊和生活艱辛，大多和自己原屬同一地域的人（即老鄉）往來，也很難完全融入本地社會。

2、居民成分復雜。首先表現在“城中村”外來人口比例很高，社會分層、社會群體細分現象也是轉制后的“城中村”社區人口構成的基本特征?！俺侵写濉钡娜丝谟纱迕瘛⑹忻窈蜁鹤∪丝跇嫵?，形成了界限分明的社會群體，不同的社會地位使其出現了社會分層現象。一般來說，原住民收入非常高?？辗砍鲎馐撬麄兊囊淮蠊P收入，加上集體分紅以及個體的其它勞動，收入非?？捎^。如天河區楊箕村人均年收入可達1.8萬元，海珠區新窖鎮農業人口人均年收入1.5萬元。同時，高度集中的流動人口因為地緣、血緣、職業等原因，形成了社會群體細分現象，出現了不同的“亞群體”，另外，隨著住宅小區的開發，城中村社區白領階層的人數也大量增加。

3、公共基礎設施奇缺?！俺侵写濉鄙鐓^基礎設施條件很差，幼兒園、中小學、郵電局、公廁、垃圾站、社區活動服務中心等嚴重不足，城中村的城市功能喪失，道路不通暢，缺乏公共交通，商業網點和文教衛基礎不配套，從而影響城市整體功能的發揮。

4、社會治安形勢嚴峻?！俺侵写濉钡倪`法犯罪問題成為影響城市社會穩定的一個重要因素。

5、建設資金缺乏。資金來源是“城中村”“社區”建設的瓶頸，改制后的城中村原公共開支（如道路維修、排水、供水、環衛、治安、教育）費用，加上改造和拆遷、新建房屋，改造一個村需要資金動輒上千萬乃至上億。

三、“城中村”對我國城市化發展所產生的影響

“城中村”問題概括起來有三方面：第一是建設混亂。其“自留用地”的性質使城市規劃管理部門往往管不到，而村、鎮的管理又不力，農民亂搭亂建成風；第二是管理混亂。人員混雜，政出多門往往使這里成為城市問題成堆的地帶；第三是村民的發展。無疑，村民從城中村和城鄉結合部的“大亂”中獲得了巨大的經濟利益，許多村民由此過上了終日無所事事的“二世祖”式生活，這種生存方式及生活環境對村民及其后代的發展帶來的不良影響是顯而易見的。

“城中村”在我國一直被認為是“問題村”，受到全社會的普遍關注?！俺侵写濉本哂修r村和城市的雙重特征，它不僅阻礙了我國城市化的進程，也在一定程度上影響了城市居民的生活水平。隨著城市化的發展，這些“都市村莊”已不能適應城市發展的需要，而逐漸凸顯出許多社會問題。原先散布在我國各大、中、小城市周邊城鄉結合部的數量眾多的“城中村”，現在絕大部分已處于繁華的鬧市之中了，其人口數量、村落規模、土地面積、坐落范圍和經濟條件等雖不盡相同，但普遍存在著一些較為嚴重的共性問題?！俺侵写濉眹乐赜绊懥顺鞘谢馁|量，給城市的持續發展和社會進步帶來了嚴重影響，主要表現在以下幾個方面：第一，城市二元管理體制的存在和行政、管理體制的混淆和散亂?！俺侵写濉笔窃诜比A的都市內部，仍實行農村管理體制的行政村，這不免使村民在思想觀念、生活方式、住房建設景觀、管理模式和居住習慣等方面仍然保留著濃厚的傳統農村色彩，使“城中村”成為農村管理體制下的都市“小社會”。第二，規劃滯后、管理落伍、建設混亂、市政建設和公共設施嚴重缺乏?！俺侵写濉钡牡貐^規劃、建設和社會管理等問題長期處于混亂和低水平狀態，不僅造成房屋布局雜亂無章、建筑密度較高、土地利用率和綠化率低下、環境衛生較差、生活和基礎設施配套嚴重不足、各類管線雜亂不堪、道路狹窄、消防和救護通道堵塞等問題，而且還導致違法用地和違章建筑屢禁不止，出現了大量的“接吻樓”、“握手樓”和“貼面樓”。這既破壞了城市景觀，影響城市品質，也不利于城市功能的提升，甚至威脅到人們的生命財產安全。第三，產業畸形，沒有整體競爭力。城中村的經濟一般以房屋出租為主，各種發廊、餐館、藥鋪、雜貨鋪等充滿了城中村的主要街道。村民單純地依靠租金收入生活，故惰性不斷滋生。如此下去，無論是村集體還是村民個體，其發展都很有局限性?！俺侵写濉奔w經濟和村民個人未來的發展方向不明，后勁不足，城市化的經濟和規模效益受沖擊。第四，社會保障體系不完善。在城鄉分割的二元政策體制下，土地是國家賦予農民社會保障的載體，然而在城市化進程中，由于征地權的濫用(主要是沒有嚴格區分公共利益和非公共利益)，以及沒有妥善處理失地農民的安置問題等，導致失地農民既喪失了擁有土地所帶來的社會保障權利，同時又無法享受與城市居民同等的社會保障權利。第五，精神文明建設疲軟，村民思想道德觀念陳舊落后，社會治安問題十分突出。由于“城中村”村民和外來人口素質普遍不高，加上出租等手段獲取收益比較容易，“城中村”村民普遍表現出游手好閑、不思進取的狀態，并缺乏在文化和專業知識技能上進一步提高的能力?！俺侵写濉庇捎诖罅康耐鈦砣丝诰幼『皖l繁的經濟交往，加上城鄉管理的混治，形成一些社會不安定因素?！包S、賭、毒”現象比較嚴重，偷盜、打架甚至兇殺等刑事案件時有發生，經濟糾紛接連不斷，火災等事故頻發，這給“城中村”社會治安帶來很大壓力。“城中村”作為從事非正式經濟、不穩定的低收入流動人口聚居區，與那些在正式經濟中就業、享受各種福利的人群聚居的其他城市社區相比，犯罪率高在所難免。低收入使流動人口無力定居，“無恒產者無恒心”，低廉的犯罪成本等使其具有較高的犯罪傾向。

“城中村”對城市的危害很大，“城中村”里環境臟亂、市政設施不配套、治安混亂，造成了諸多的社會隱患和城市問題，是城市現代化發展的嚴重障礙。“城中村”還導致土地利用不經濟、土地本身的價格大打折扣。而且在公眾觀念中，“城中村”也似乎成為城市問題的“萬惡之源”，對它都是充滿厭惡的情緒。由于出租房屋獲得收入較為便捷，村民亦呈現出“寄生型”的精神狀態，自甘墮落、不思進取，甚至出現“二世祖”現象，有邊緣化、畸形化的雙重人格傾向。有人說它是“毒瘤”，有人形容它是定時炸彈，也有人認為它是城市化進程中農民最后的港灣和堡壘?！俺侵写濉北阋虼顺闪顺鞘谢M程中解不開的結。“城中村”不僅阻礙了我國城市化的進程，也在一定程度上影響了城市居民的生活水平?！俺侵写濉边@個一度被遺忘的城市角落，開始成為人們關注的熱點?！俺侵写濉眴栴}已成為困擾城市化進程的“痼疾”。因此，改造“城中村”是實現城市物質形態現代化的需要，是實現城市社會結構和社會管理現代化的需要，是改善城市環境和社會治安的需要，也是盤活城市資產，提高城市土地利用效率，使城市資產升值的需要。同時，從時機的角度講，早改比晚改好，早改可以盡快地發揮改造的綜合效益。若不從根本上加以解決，“城中村”的惡性循環還將持續下去，今后“城中村”改造任務將越來越重，成本將越來越高。

改造城中村的措施一直是各地政府頭痛的問題。主要因為：一是城中村一般占地面積較大，如果按照城市商業開發用地的價格購買，政府必須支付農民巨額資金，政府一般承受不起；二是占據城中村土地的農民利用城中村土地和住所，能夠從中獲得巨大的利益，如果不能彌補這些好處，他們一般不會出讓城中村土地?？傊?，收購城中村土地所需巨額的資金以及來自城中村農民巨大的壓力是城中村問題之所以較難解決的兩個主要方面。農民之所以遲遲不肯出讓土地的原因在于：一是等待土地升值，以期賣個好價錢；二是利用城中村的地理優勢，靠出租房屋能夠得到不錯的租金；三是由于城中村農民已無耕地，因此他們希望出售土地后能夠得到政府的各項保障，尤其是工作方面的保障。

總之，“城中村”雖然在區域上已成為城市的一部分，但在土地權屬、戶籍、行政管理體制仍然保留著農村的模式，“城中村”已成為嚴重制約城市化發展的一個難點問題。

四、“城中村”改造

“城中村”的存在對城市經濟社會發展造成了嚴重影響，要提高城市化質量，提升城市素質，必須進行“城中村”改造，要推進我國城市化的健康發展，就必須實現“城中村”的城市化。如果“城中村”的城市化問題無法解決，更大范圍的城市化便無從說起。改造“城中村”是實現農村城市化、推進城市現代化的需要。當前，“城中村”已成為困擾我國城市發展和建設的重要問題，對“城中村”進行改造顯得十分迫切和必要。中國要全面實現小康，就必須實行“城中村”改造，通過土地、人口、經濟、社會、環境、規劃、建設、管理等各方面的調整，采取有力措施綜合治理，實現土地資源的高效配置，提高社區居民的生活質量，通過“城中村”的改造能提高城市土地利用率，改善居住環境、投資環境和生態環境，更好地建設資源節約型、環境友好型社會，構建和諧社會。“城中村”的改造是一個農村向城市、農民向市民的轉型過程，是一場深刻的由量變發展到質變的社會變革，不可避免會遭遇到阻力和困難。

在“城中村”的改造過程中，政府應起到主導作用。具體表現在：

1、政府應該成為城中村社區建設制度的設計者。中國長期實行國家高度統合社會的治理模式，居民缺乏自治能力和經驗，“城中村”居民也缺乏城市建設的理念，流動人口社區幾乎都是臨時組合，居民之間缺乏歷史聯系和利益紐帶，因此，政府對社區建設的指導任務比其他地方更加繁重和艱巨。首先，政府必須提出社區建設的總體思路和發展規劃。城中村布局混亂，建筑物凌亂，基礎設施不配套，違章建筑多，要使“城中村”真正和城市融為一體，形成建設總體思路和制定發展規劃非常重要。規劃工作應與社區建設的發展與行政區劃、行政體制、社會發展目標等緊密結合起來，使社區建設的發展與社會發展同步；在中心城市總體規劃和市域城鎮體系規劃中要重視城鄉一體化規劃和建設管理工作，促使城鄉職能一體化與空間一體化的結合，要改變過去城鄉分割的規劃建設思想和重城輕鄉的傾向，按城鄉協調、城鄉結合的原則，把城中村納入統一的社會經濟發展大系統，做到城鄉同步規劃，同步建設。其次，政府是社區法制建設的倡導者和實施者。政府

應該盡快撤消或修訂計劃體制下影響城鄉一體化發展的有關制度、法規、條例和政策，制定統一協調、互相配合的規范性文件，形成能夠制約和促進社區服務業發展的政策法規體系，把城鄉生產要素流動和經濟社會發展納入法制軌道，將社區建設規劃納入制度體系，化解制約社區建設發展的各種不利因素，從而將政府對社區建設的規劃、組織、協調等宏觀管理內容和監督、約束、規范等微觀管理法律化和制度化。

2、政府是“城中村”社區建設的引導者。城中村社區建設作為一項龐大的系統工程，它包括了社會各種行為；既有市場行為，也有非市場行為；既有政府行為，也有民間行為；既有組織行為，也有個人行為；既有精神建設行為，也有物質建設行為。政府的責任就是利用自己掌握的資源，積極引導社區居民和各種經濟主體投身于社區建設的事業，真正成為社區建設的生力軍。首先，引導各種經濟主體積極參與城中村基礎設施建設。改制后的“城中村”社區公共設施非常缺乏，政府應該巧用市場之手，制定切合本地實際的優惠政策和措施，引入競爭機制，有效調動所有經濟主體參與公共設施建設的積極性。如珠海市在城中村改造中對房地產開發商實行“拆一免二至三”的優惠政策，即根據舊村的區位、拆遷量，每拆遷一平方米房屋，可以免交2—3平方米建筑面積地價，并減免相應的報建費用，確保開發商25％的利潤，用政府讓利的方式調控市場，收到了非常好的效果。政府必須及時披露基礎設施建設的市場信息和投資信息，采取市場招標方法，以開發商的資金實力、規劃方案、資信、對農民拆遷補償四個因素來確定開發施工單位?？傊?，在城中村社區建設中，政府的角色是營造一個公平、公正的市場競爭環境，以優惠政策激發投資者的投資熱情。其次，政府是“城中村”社區文化建設的導航員?！俺侵写濉鄙鐓^文化建設，必須有效克服傳統的家族本位文化心理和小市民文化心理阻礙。傳統的家族本位文化心理深深植根于原住民的骨髓之中，因為一個人從經濟、生活、情感、道德諸方面都離不開家族的支持。這種傳統的家族本位文化心理使原住民形成的強烈的家族意識和鄉土認同感，自然對外來文化和外來人口產生一種非常強烈的排拒心理，是社區認同意識的障礙。因為，社區文化是一種公共生活領域的文化，它的文化基礎是社會公德，是社會的整體利益，它與平等、權利、義務和正義等理念是聯系在一起的，而傳統的家族本位文化是私人領域的文化，它以血緣為紐帶，與狹隘的私利聯系在一起的道德，兩種道德的基礎和形成機制完全不同，因此兩者之間橫亙著一道難以逾越的障礙，無法溝通與對話；小市民文化心理表現為心胸狹窄，急功近利，容易滿足，缺乏平等觀念、權利意識，它與平等、參與、友愛、協作的社區文化價值理念格格不入，“城中村”社區文化建設必須超越小市民文化心理，政府必須堅持“塑造人”這一城市文化建設的根本目標，營造健康向上的“城中村”社區文化氛圍，培育平等、參與、友愛、協作的社區文化價值理念，為人的全面而自由的發展創造良好的發展條件；社區認同意識是凝聚社區居民人心的基礎性前提，因而必須高度重視培養居民的社區認同意識，通過風俗禮儀、節日民俗等集體活動形式，創造社區成員在心理上彼此接近的機會，增強其認同感；另外，“城中村”居住著許多弱勢群體，他們更需要關愛，他們比常人承受著更多的經濟和精神壓抑，政府必須為他們提供更多的精神支持和心理撫慰。

3、政府是“城中村”社區建設的協調者?！俺侵写濉本幼≈鞘辛鲃尤丝诘囊淮蟀?，居民成分非常復雜性，各種文化在這里激烈沖突。由于我國社會管理制度方面的缺陷，他們在社會生活中受到種種不公正的待遇，面臨著城市其他社會階層無法比擬的生存壓力，極易產生挫折感，特別容易產生攻擊性和報復心理以及反社會心理，與此同時，因征地和拆遷問題以及勞資糾紛等引起的群體鬧事事件也比其他社區都要多，加上城中村管理者管理方式的粗暴簡單，很容易和被管理者發生沖突和對抗，另外，本地文化和外地文化的劇烈沖突在“城中村”表現尤為劇烈，以出生地、成長背景、語言、生活習俗相同形成的小群體，很容易與本地人發生矛盾和摩擦。當雙方發生矛盾時，擁有一定群體支持的人相互不難溝通，往往容易采取非法手段，影響社會的穩定和安寧?？梢?，城中村是城市社會多重社會矛盾和問題的聚焦點，總之，化解各種矛盾和調節各方利益沖突是城市政府的一項重要職責。

在城中村社區建設中，單純依靠行政推力或排斥行政推力以及過分推崇居民自治，都不利于社區建設的健康發展，要推進城市化健康發展，必須按照科學發展觀的要求，以人為本，統籌城鄉關系，實現城鄉協調可持續發展。

首先，要把“城中村”納入城市總體規劃?！俺侵写濉庇捎跊]有真正納入城市的統一規劃、建設和管理，且具有自發性和盲目性，嚴重阻礙了城市的進一步發展。為杜絕“城中村”的再度形成，規劃應充分考慮城市用地功能、基礎設施的發展水平及城市容量的適度控制標準，確定城市基礎設施布局和建設開發時序，在宏觀層次上發揮對城市未來整體地價的引領作用。習慣于攤大餅式擴張的城市，對改造成本高的“城中村”采取擱置政策，向城市外圍“蛙跳”，結果是舊的“城中村”問題沒解決，新的“城中村”又梯次出現。必須把“城中村”統一納入城市整體規劃，作為城市有機空間，而不是游離于城市規劃之外的孤島，統一開發，推行戶籍、土地、管理體制改革，使“城中村”農民轉為市民，村委會變為居委會，集體土地變成國有土地，把城中舊村變為公共配套完善、環境優美的城市新社區。在新社區建設中，要打破傳統的村莊安置觀念，把分

散居住的農戶集中搬遷到符合城市規劃要求的新社區。通過“一次規劃、一次建設、一次安置”，把“城中村”改造與城市的規劃和建設結合起來，高起點規劃、高標準建設，高要求配套、高效能管理，使新社區成為城區的重要組成部分，要防止可能出現的逆城市化。

其次，明確“城中村”改造的目標，創新改造模式?！俺侵写濉钡母景l展取向是走向真正的城市化，即從農村向城市轉變、從村民向市民轉變、從農村管理向城市管理轉變，這種轉變包括物質形態、經濟結構與組織、社區結構與管理、生活方式、人口素質等各個方面，是一個綜合的社會轉變過程，需要相應的綜合與全方位的物質建設、制度建設與社會文化建設?！俺侵写濉迸c城市危舊房存在本質的區別，理應有自己的針對性改造目標，“城中村”改造的整體目標應該為：通過改造實現村民市民化、組織城市化、管理現代化、經濟市場化、環境都市化。為此，需要實施物質形態改造與社會形態改造互促共進的“五化一體”的改造新模式，具體內容如下：一是村民市民化。使被改造的“城中村”村民真正享受市民待遇，共享城市公共服務，不再單設區別轉非人員群體的政策，使村民從內心感到被城市接受。二是組織城市化。以村委會改造為居委會作為切入點，加快組織建設、議事程序、管理范疇等方面城市化基層行政組織改造，推進村民自治向社區自治的全面轉型。三是治理現代化。加強房屋租賃規范管理的引導，逐步形成契約式的社區社會關系。在此基礎上，推行規范化、市場化、統一化的社區物業和社會管理方式。四是經濟市場化。加強“城中村”原有集體資產股份制改造，推進產權關系、經濟組織性質、治理結構等改革，使之成為能全面參與城市經濟分工與市場競爭的社會法人，成為村民參與城市化進程的重要保障。五是設施都市化。按城市規劃和市政建設的統一標準，規范城中村改造的容積率、綠化率，由政府統一進行公共設施配置?？傊?，改造“城中村”是一項復雜的系統工程，要順應工業化、城市化規律，穩步推進“農業向工業轉、農民向市民轉、村莊向社區轉”。

再次，做好“城中村”的統籌發展?？茖W發展觀指出，必須要堅持統籌兼顧的工作方法和思路。當前政府在“城中村”改造過程中之所以遇到種種困境和阻力，一個重要的原因就是沒有真正做好統籌工作。因此，一是要統籌城市與“城中村”的發展，即要處理好大局與局部的關系。要在城市總體規劃的基礎上，高起點、高標準建設“城中村”基礎設施，進行社會環境規劃和空間形態設計，充分兼顧經濟功能和其他社會服務功能，營造高水平的人居環境。把“城中村”改造作為推進“綠色社區”建設的有效載體，樹立統籌協調可持續發展的規劃思想，既不浪費土地資源，又要留有一定的建設空間，確保城市未來發展的可塑性，避免低水平的簡單重復。特別是在“城中村”改造模式的選擇上，要立足當地實際和政府財政狀況，謀求長遠可持續的發展。二是要統籌“城中村”村民與外來人口的文化融合問題，即要處理好內部和外部的關系。要實現“城中村”有效治理，其村民迅速向城市市民的轉變和發展，必須要推動城中村本土文化與外來文化、農村文化與城市文化的融合。唯有如此，才能創造一個和諧穩定的社區環境，推動整個“城中村”的全面協調發展，成為城市化進程的助推力。三是要統籌好“城中村”改造各參與主體之間的利益，即要處理好內部成員之間的關系?！俺侵写濉备脑爝^程中，有政府、開發商、村民三方主體參與，由于各自利益立足點、發展理念以及受文化素質影響的戰略選擇不同，最終也導致存在各種利益博弈。因此，在目前“城中村”的改造中，如何實現各改造主體(政府、農民、開發商、低收入租房者)的利益共贏，實現城市主人的共生共榮是擺在城市決策管理者面前的現實課題。在這種背景下，應該研究在發揮市場配置資源的基礎性作用的同時，發揮政府對各改造主體利益博弈的調節作用，提出有利于城市可持續發展的改造對策，指導我國現有城中村問題科學合理解決。改造的核心是政府在兼顧村民和開發商利益的基礎上，明確各方職責，由政府、村民、開發商參與協商并制定“城中村”改造規劃，由政府職能部門監督執行，并規范和監管村民及開發商的行為。

最后，調整土地利用結構，整合土地資源，盤活土地資產。土地問題既是“城中村”改造中的難點，也是搞好“城中村”改造的最佳切入點。城市是一個三維空間，土地利用既要平面布局合理，也要考慮各類建筑垂直用地的要求，充分發揮單位面積效能，合理確定不同地段的建筑高度和容積率，努力提高城市建設用地的相對數量，給“城中村”農民帶來高額收益和就業機會。由于長期建設的盲目性和無序性，各種類型的用地混雜交錯，相互包圍，土地利用和建筑規劃水平參差不齊，缺乏明顯有序的功能分區，導致土地開發的整體效益和環境質量下降。應根據各“城中村”不同的區位條件和實際情況，有針對性地改造，以期用最小的投入取得最大的效益。整合土地資源，并對土地進行資產運營，提高土地的綜合使用效率是解決“城中村”土地問題的重要途徑。運營好“城中村”的土地資源可以化解“城中村”改造中的許多障礙，諸如資金匱乏、村民安置與社會保障等。在“城中村”改造中盤活和整合土地資產，將“城中村”土地轉化為資本進行增值運作的過程，大致可以分為3個階段來實施：一是量化土地資產，顯化土地的真實價值，用市場機制來配置土地資源；二是實現土地資產的收益，通過資產經營實現其良性循環；三是統籌兼顧，在土地市場化運作的過程中實現土地收益的分配工作。

【參考文獻】

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第六篇城中村愛心人士事跡材料

出租方：________(以下簡稱甲方)

身份證號碼：________________________

承租方：________(以下簡稱乙方)

身份證號碼：________________________

甲、乙雙方就房屋租賃事宜，達成如下協議：

一、甲方將位于____市____街道___小區___號樓號的房屋出租給乙方居住使用，租賃期限自______年___月___日至____年___月___日，計___個月。

二、本房屋月租金為人民幣_____元，按月交。每月月初_____日內，乙方向甲方支付全月租金。

三、乙方租賃期間，水費、電費、取暖費、燃氣費、電話費、物業費以及其它由乙方居住而產生的費用由乙方負擔。租賃結束時，乙方須交清欠費。

承租期間，乙方若按生產要求需要裝修的，須將裝修項目、圖紙報甲方，經甲方土建、水電及消防安全專業人員審批后方可施工，施工單位須經甲方審查具備施工資質;施工隊入場前繳納工程保證金及垃圾清運費。同樣情況下由甲方施工隊進行裝修，并不得損壞主體結構，否則甲方不退工程保證金，并有權繼續向乙方索賠，且乙方因保證所使用的設備在樓面設計荷載以內。合同到期后不再續租時乙方應將廠房恢復原樣或保留現有裝修。

四、乙方不得隨意損壞房屋設施，如需裝修或改造，需先征得甲方同意，并承擔裝修改造費用。租賃結束時，乙方須將房屋設施恢復原狀。

乙方不得將租賃物轉租或分租給他人，不得擅自改變租賃物的主體結構和用途，不得在租賃物內堆放或置放超重物體。

五、租賃期滿后，如乙方要求繼續租賃，則須提前_____個月向甲方提出，甲方收到乙方要求后7天內答復。如同意繼續租賃，則續簽租賃合同。同等條件下，乙方享有優先租賃的權利。

甲、乙雙方同意，甲方指定 1 名管理工作人員協助乙方開展管理業務，乙方應提供工作便利。

六、租賃期間，任何一方提出終止合同，需提前_____個月書面通知對方，經雙方協商后簽訂終止合同書。若一方強行中止合同，須向另一方支付違約金______元。

1乙方必須遵守中國的法律、法規的有關規定，合法經營，照章納稅，自主經營，自負盈虧。

七、發生爭議，甲、乙雙方友好協商解決。協商不成時，提請由當地人民法院仲裁。

八、本合同連一式兩份，甲、乙雙方各執一份，自雙方簽字之日起生效。

甲方(簽字)：________年月日

乙方(簽字)：________年月日

第七篇城中村愛心人士事跡材料

甲方(房主)：_____________乙方(承租人)：_____________

電話：_____________電話：_________________

甲、乙雙方就房屋租賃事宜，達成如下協議：_________________

一、甲方將自有的坐落在__________(簡稱本房產)，出租給乙方作_____________使用。雙方約定本房產的租賃期為_____年_月_____日起到_年月_____日。共計______個月。

二、本房屋年租金為(人民幣大寫)：_____________(小寫：_________________￥__________)，租金每半年結算，分兩次付清。

三、租金支付時間及方式：_________________第一次于年月日前支付元，第二次于年月日前支付元。

第八篇城中村愛心人士事跡材料

第一條合同當事人

出租人(甲方)：

承租人(乙方)：

根據國家、省、市有關法律、法規及有關規定，甲乙雙方本著平等、自愿的原則，經協商一致訂立本合同，并共同遵守。

第二條甲方同意將坐落在區路_______街

(巷、里) 號____房號的房地產(房地產權證號碼_________)出租給乙方作用途使用，建筑(或使用)面積平方米，分攤共用建筑面積平方米。

第三條甲乙雙方協定的租賃期限、租金情況如下：

注：期限超過20年的，超過部分無效。租金按 (月、季、年)結算，由乙方在每 (月、季、年)的第____日前按付款方式繳付次月租金給甲方。

第四條乙方向甲方交納( 人民幣) 元保證金(可以收取不超過三個月月租金數額)，甲方應在租賃期滿或解除合同之日將保證金 (退回乙方、抵償租金)

第五條雙方的主要職責：

1.甲乙雙方應當履行《民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《廣東省城鎮房屋租賃條例》、《廣州市房屋租賃管理規定》等有關法律法規的規定和義務，且不得擅自改變房屋規劃用途。

2.甲乙雙方應當協助、配合有關部門做好房屋租賃、房屋安全、消防安全、治安的、計劃生育及生產銷售假冒偽劣商品的查處工作。

第六條甲方的權利和義務：

1.依照合同約定將房屋及設備交付乙方使用。未按約定提供房屋的，每逾期一日，須按月租金額的 %向乙方支付違約金。

2.甲方應負的修繕責任

3.租賃期間轉讓該房屋時，須提前個月)書面通知乙方;抵押該房屋須提前日書面通知乙方。

4.發現乙方擅自改變房屋結構、用途致使租賃物受到損失的，或者乙方拖欠租金6個月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求賠償損失。

第七條乙方的權利和義務：

1.依時交納租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方須按當月租金額的 %向甲方支付違約金。

2.乙方應負的修繕責任：

3.租賃期屆滿，應將原承租房屋交回甲方;如需繼續承租房屋，應提前____日與甲方協商，雙方另行簽訂合同。

第八條其他約定

第九條甲乙任何一方未能履行本合同條款或者違有關法律、法規，經催告后在合理期限內仍未履行的，造成的損失由責任方承擔。

第十條在租賃期內，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，甲乙雙方應按有關法律規定及時協商處理。

第十一條本合同一式三份，甲乙雙方各持一份，送一份給街(鎮)出租屋管理服務中心備案

第十二條本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，依法向人民法院起訴，或向_________仲裁委員會申請仲裁

第十三條本合同自雙方簽字之日起生效。

甲方(簽章) 乙方(簽章)

法定代表人：法定代表人：

委托代理人：委托代理人：

地址：地址：

聯系電話：聯系電話：

第九篇城中村愛心人士事跡材料

全區18個村莊改建立項工作已全部完成，開發商全部確定。

(1)興隆寨村改建項目。涉及1684戶，目前征收工作基本完成。安置房建設情況：興隆寨村占地135.08畝，安置面積49萬平方米，規劃建設14棟高層，共分三個地塊進行安置房建設。

(2)南村改建項目。涉及1018戶，目前征收工作基本完成。安置房建設情況：南村安置房占地91畝，安置面積40.5萬平方米，規劃建設10棟高層，現已全部開工建設。

(3)淺井頭改建項目。涉及1092戶，目前已完成征收741戶。安置房建設情況：淺井頭村共需安置房45萬平方米。規劃淺井南路以西安置地塊占地72畝，規劃建8棟安置房。

(4)遇駕溝、小所村改建項目。立項、控規已完成，征收工作已開展，目前正在根據公示情況進行規劃調整，同時對兩村安置量審核，安置區場地完成三通一平，已完成地質勘探文物勘探工作，近期安置房即將開工建設。

(5)七里河村銅鑼灣廣場改建項目。立項已批復，土地掛牌進入程序，膠鞋廠地塊已拆遷完畢，文物勘探已完成，安置房即將開工建設。

(6)王府莊改建項目。涉及198戶，目前王府莊村已簽訂協議124戶。

(7)符家屯村改建項目。該村占地面積441畝，1300戶，4000人，現有建筑面積約86萬平方米。2xxx年12月6日，區政府與升龍公司簽訂開發改造意向協議。今年7月該區域的控規，經市規委會討論通過。目前，該村與開發企業已完成洽談，安置區域已確定，同時安置量審核正在進行。

(8)同樂寨村改建項目。該村占地面積349畝，726戶，2200人，現有建筑面積約42萬平方米。今年7月該區域的控規經市規委會討論通過，目前，工作重點為加快安置量審核、制定詳細開發改造安置方案。

(9)唐村改建項目。該村占地面積451.77畝，1215戶，4865人，需安置面積52萬平方米。2xxx年11月編制完成的控規評審稿中，本區域內的公共設施及規劃道路占用該村175.74畝土地，可用于開發和安置用地276.03畝。按照控規中的容積率，可建設總建筑面積(含安置和開發)僅為101.65萬平方米，安置開發比不足1:1。根據控規所設置的容積率必須有350畝土地才能滿足唐村改建需要。

(10)西馬溝、三岔口、大所三村改建項目(洛陽西部生態城)。對西馬溝村的所有企業、民宅、無證戶逐一進行排查并核實情況，開發成本估算工作已完成，已與規劃設計院對接，正在對該項目內的基礎設施成本費用進行估算。

(11)谷東、谷西、尤東、尤西、王灣五村改建項目(洛陽西部科技城)。五村總占地面積7263.2畝，5638戶，16575人，現有建筑面積約236萬平方米。2xxx年4月16日，區政府與金運佳集團簽訂開發建設洛陽西部科技城項目合作協議。目前，五村地面附屬物丈量已基本完成，人口、戶籍、宅基地已完成鎖定，土地測繪成果已出，正在與開發企業、規劃設計院編制優化開發安置方案。谷東、谷西兩村審核安置量的資料已準備完畢，待上報市舊改辦進行審核。

二、城中村改造的主要做法

(一)堅持科學規劃，高標準推進城市建設。一是實現控規編制全覆蓋。區政府結合城中村、舊城改造，科學編制全區控制性詳細規劃，使城市建設在規劃的指導下科學、有序、健康進行。二是堅持高標準規劃建設。按照區委、區政府確定的龍形經濟產業帶規劃，加強對重點區域和重點項目的規劃引導，在龍頭經濟板塊，規劃建設一棟369米的超高層地標性建筑;在龍身經濟板塊，重點打造澗西工業歷史文化街區;在龍尾經濟板塊，重點打造的洛陽大學科技城。三是城市建設和產業發展相統一。結合商業區域設置，在城市建設中科學規劃商業和商務設施，通過城市更新實現城區產業優化升級，加快城區可持續發展。

(二)突出和諧征遷，多層面保障群眾利益。一是注重政策宣傳引導?？茖W制定征收補償安置方案，耐心細致地做好群眾的宣傳發動工作，通過外出參觀、環境對比等形式，使群眾明白征遷改造帶來的好處，積極支持、參與城市更新改造。二是積極發揮基層組織和專業隊伍的作用。抽調近200名機關干部組成征遷工作隊員，會同各村兩委做好群眾思想工作。為調動征遷干部的積極性，區委在去年提拔任用18名表現突出的征遷一線隊員基礎上，今年又擬拿出20個科級崗位，用于提拔在征遷改建過程中表現突出的工作隊員。同時對各辦事處、項目指揮部相關工作人員進行法律、法規、政策等業務培訓，為完成兩整三新四清查工作奠定了基礎。三是依法陽光操作。按照征遷工作零違規、零強拆、零事故的原則和依法、陽光、和諧、安全的八字方針，嚴把征收過程的各個環節，將征遷安置公開公示制度落到實處，實現征遷工作的公開、公平、陽光、和諧，維護了全區征遷工作的穩定。

(三)強化招商引資，確保群眾妥善安置。一是招大引強。加大招商引資力度，在大招商、招大商、選大商上下真功夫，打破固有模式，采取規劃、土地手續同時進行的推進模式，服務招商引資，提高改建工作的效率。目前，全區18個城中村、城郊村、城邊村全部完成招商引資工作，并全部完成改建立項工作。二是優先安排安置房建設。將安置房建設作為城中村改建的重中之重，優先安置地塊的征遷工作，優先上報安置區域規劃，在資金、人員等方面大力支持。積極籌措資金，先后與農業開發銀行、洛陽銀行等金融機構對接，落實融資計劃，優先安置地塊的征遷。

三、存在的問題

(一)城郊(邊)村改建安開比的確認問題。一是城郊村按照村民人口數確定安置量，如按1:2.3安開比推算開發房數量，將使經濟測算無法平衡，因此需確定城郊村的安開比認定辦法。二是城郊(邊)村貨幣補償資金量大，主要是：農用地征收過程中繳納的耕地占用稅、土地報批等費用高;拆遷企業量大，補償資金大;安置面積外，一、二層住宅需貨幣補償的面積大;基礎設施投入較多。三是城郊村開發的商品房房價要低于市區成熟地段商品房房價。

(二)安置地塊土地摘牌問題。按照市政府要求，我區城中村改建正全面推進，在村民安置房摘地及申請辦理建設手續中存在較多問題。根據城中村改建的目的，村民安置房辦理為全產權房，因此安置地塊需要掛牌或協議出讓。按我市現有政策，若由村委會摘得土地，而村委會又沒有資質的開發企業，不能為村民辦理產權手續;若由引入的開發企業摘得土地，政府須按政策將企業代繳的土地出讓金返還給企業用于安置房建設，但返還的土地出讓金將被認定為收入需繳納營業稅、所得稅等，同時以開發企業名義辦理產權證需繳納相關稅費。如我區符家屯村改建需安置面積48.5萬平方米，辦證等相關稅費約為1.2億元。城中村改建村民安置實際為拆舊建新，不應交納相關稅費，亟待解決。

四、對下一步工作的建議

一要加快房屋征遷進展。對于目前正在積極推進的興隆寨、淺井頭、南村等村，加快剩余戶的征遷，確保整體改造全面實施。同時，依托各城中村改造項目指揮部和村兩委的力量，做好政策宣傳和解釋工作，使群眾理解、支持并積極參與城中村改造，加快推進小所、遇駕溝、西馬溝、符家屯、同樂寨等城中村改造征遷，并把以上項目的安置房建設區域作為征遷重點，確保這些村的改造正式啟動。

二要全力推進安置房建設進度。確保今年新實施的舊城城中村棚戶區改建項目，在時間節點上完成目標任務，確保小所、遇駕溝、西馬溝、符家屯、同樂寨項目安置房開工建設。通過安置房的開工建設，打消群眾疑慮，促進征遷工作。

三要多方聯動，解決歷史遺留問題。進一步梳理改建項目需要解決的問題，積極向市里反映，加強與市規劃、土地、舊改、財政等部門溝通，逐步解決存在的困難和問題，促進城中村改造順利實施。

第十篇城中村愛心人士事跡材料

我校調研小組于5月19日開始針對韓店鎮城中村改造情況作了初步的調查了解，期間我們掌握了一些基本情況，但也看到了一些問題。現將其作簡單總結匯報。

一城中村改造的基本情況

韓店鎮的城中村改造集中在縣城所在地韓店村以及緊鄰的兩個村莊即黎嶺、經坊。自去年縣里對城中村改造工作作出安排至今，三個村在地域村情、總體思路、具體方法、改造進度等方面都存在一定的差異：

黎嶺村：自去年底以來，黎嶺村已針對新村改造作了兩次表決，一次支部大會表決89%通過，一次入戶表決85%以上同意，之后外請專家講課，5向百姓宣傳改造的目的意義，還出去太原清徐、晉城等地參觀學習，現在已有一基本成型的草規出來：已擇好一地先建回遷房，待村民搬出后再對舊村進行改造，而且改造工作都由村集體統一組織規劃。對村民的補償初步設想戶均200平米，40平米左右的商鋪。據村支書介紹這樣的設想是完全有能力兌現的，而且所有環節都圍繞穩妥二字操作，程序正在進行中。

經坊村：占地2平方公里，人口3000余，與韓店村最大的不同在于地處縣城邊緣，村民大多以務農為生。這次城中村改造，經坊村有一個大致想法：借縣城黎都西路東延占地的機會（政府行為，已拆民宅40-50戶，一撞高層村民住宅樓已在建設中），村里再進一步運作，在此棟住宅樓旁再加蓋幾棟回遷樓，之后對舊村進行統一規劃改造。村支書陳書記也曾流露：只要政府給政策，并改造后的利益原原本本給百姓，而且讓百姓不但上樓了，還要有出路（謀生），村集體自己搞改造也是大有積極性的。當然這些都還在醞釀階段。

韓店村是縣城所在地，人口5000余人，村民大部分集中居住在縣城中心地帶，百分之80的村民完全失去了土地，靠作小買賣、出租房屋、自辦小企業小作坊等自謀生路，由于其人口眾多、土地較少、又是縣城所在地、外來人員多帶來很多復雜問題等原因，所以韓店村采取了順應潮流、讓利百姓、先易后難、先遠后近、自主改造先行先試的原則方法，把全村分為三個改造片，計劃進行自主改造先期試驗性操作。而且處于村子邊緣地段的潛家窯(村西南口)和后窯（村西）的部分村民在經得村委會同意并履行一些簡單手續后已經開始動作。兩處建筑地的改造背景和方式大體相同。

綜合這樣的情況，我們就針對性地選擇了韓店村潛家窯一地作了專門走訪。據這一帶住房改造的負責人介紹：潛家窯建筑地所有6戶居民已分別向城建局、村委會遞交了住房自主聯合改造申請規劃書。而縣里鎮里在村莊改造方面尚沒有具體政策框框限制，潛家窯一帶又地處邊緣地帶，不會對整村的長遠整體規劃造成太大影響、面積不大涉及住戶不多、居民改造熱情較高且不存在鄰里糾紛。村委也本著先行先試、不影響大局的原則原則同意、允許改建。在這樣的總體情況下，潛家窯處6戶居民聯合起來，拆掉原有住宅，連同原來的公共通道，加之西邊的建筑公司租用的土地，在這基礎上開始新建5個單元的7層住宅樓。住宅樓占地大約2畝，總建筑面積7000平方米，可安排70余戶居住，原來的6戶居民每戶補償220平米，外加5萬元，其余按每平方1480元的價格出售。當說到居民的水電暖等基礎設施問題時，該負責人說：供水沒問題，排水也還可以，目前就是冬季供暖沒有著落。

二城中村改造中存在的主要問題

1、土地“瓶頸”問題

土地問題事關規劃、拆遷和安置補償等問題，涉及村民的根本利益，是各地在“城中村”改造工作中公認的“瓶頸”問題。目前來看，即將改造的三個村子中，只有黎嶺一家找到了建回遷房的落腳地，操作起來相對比較好一點外，其它兩村都存在不同程度的難題。經坊村想與政府修路占地搭便車，且一切工作正在摸索，而韓店村地處縣城中心，人口密度 1 大，外來人口多，情況復雜，由于可用地極少因此給城中村改造帶來了很大的難度，出現了村民自主開發的先例。于是又帶來了另一些值得關注的問題：宅基地所有權歸屬問題，占用集體土地問題，住房改造后土地收益分配問題等等這些都是制約城中村改造的“瓶頸”。

2、規劃問題

我縣目前還沒有一個全面的“城中村”改造總體規劃，尚未出臺具體的“城中村”改造方案。而且 “城中村”類型復雜，特點不一，“一村一策”在具體操作中遇到的困難和矛盾也很多。所以三村三個樣子的改造規劃，往往容易與縣區的整體及長遠規劃控制要點產生矛盾，這樣就會造成大量時間、人力和資金的浪費，甚至有其他的問題出現也極有可能。再者，據城建局張文武局長介紹：我國的規劃法規定，規劃工作只針對國有土地的主權者，在建的村民宅基地要求給于規劃沒有法律依據。這就使我縣的城中村改造工作處于兩難境地。

3、居民新居的公共設施配套問題

這其實可以說是規劃問題的次生。由于在建的村民不具備規劃主體的資格，在沒有統一規劃之內的住宅，其公共設施如水暖電等就不在其負責范圍。這樣的情況是否會產生更多的社會問題可想而知。

4、統籌協調問題

在調研時我們發現，村社普遍反映“城中村”改造涉及部門較多，但卻沒有一個明確的、強有力的機構或部門來指導村社進行改造，遇到問題不知向何處請示匯報，辦事無門。同時，村社在“摸索”中開展改造工作，感到難度極大。一些“城中村”改造試點項目在推進過程中遇到的具體問題，有關職能部門也難以協調解決。如前文所述，潛家窯一地的住房改造過程中遇到的一系列問題在改造初期就很棘手，同時也是我們有關部門應該關注的大問題。

5、村民權利與公平問題

按照我國法律，公民應享有同等的權利。而韓店村潛家窯之地的改造工作雖然不是擅自行為，同時也是村民積極響應政府號召的非典型范例，也在有限范圍內履行了一些簡單的手續，但是很不完備經不起推敲。而且在占用公共通道及租用土地方面，怕也會傷及韓店村村集體的利益以及其他村民的權利。出現這樣的先例，也可能產生不良的社會效應，到那時侯恐怕想剎車也來不及了。

6、被改造地片村民的出路問題（就業問題）

據了解，韓店村80%的村民已完全失去了土地，村支書介紹說，就帳面上的1000畝土地，由于近幾年的被占也只有500畝，所以1/3的村民依靠自辦家庭作坊、出租門面、開辦小型企業等方式自謀生路。這些村民在村子改造后的生計問題就會成為韓店村甚至全縣的一個較大的社會問題。更何況，在尚未全面開展工作的今天，這些個與村民的切身利益密切相關的生存問題已經顯現出來。我們在走訪部分村民對城中村改造問題的看法時，有的村民已明確表示：改造工作只有在滿足他的謀生需求（如門市、就業、經濟補償等）的前題下，他才會簽同意改造的協議，否則他寧愿按部就班地過現在的“舊”生活。

三對城中村改造工作中突出問題的幾點思考

“城中村”改造是挖掘我縣發展潛力、造福于民的必由之路，是我縣“四個發展”的應有之義，是改變城鄉二元結構、加快推進城市化進程的重要一環。做好“城中村”改造工作，必須立足長遠，尊重和保障村民的利益，在政策上給與支持和傾斜，充分調動各方參與改造的積極性?，F將有關意見和建議簡單歸納如下：

1、政府應及早謀劃、提前介入，發揮好統籌、協調、指導作用。（規劃）

2、作好對村民的宣傳、引到工作，以利于工作順利展開。（土地法規）

3、有關部門要通力合作，在法律范圍內大開綠燈，全縣一盤棋。（補償）

4、針對以上的瓶頸問題要給與專門研究并拿出確實可行的辦法或意見。廣州例

5、

第十一篇城中村愛心人士事跡材料

20**年度市下達xx區舊城城中村和棚戶區改建工作目標任務為：完成征遷面積230萬平方米，開工面積170萬平方米，投資90億元。截止目前，全區舊城城中村和棚戶區共完成征遷面積141.01萬平方米，開工面積107.44萬平方米，投資78.476億元。其中，城中村改造完成征遷126萬平方米，開工面積56萬平方米，完成投資42億元。

第十二篇城中村愛心人士事跡材料

我國“城中村”改造中的土地權利問題分析

所謂“城中村”，是指在城市高速發展的進程中，由于農村土地全部被征用，農村集體成員由農民身份轉變為居民身份后，仍居住在由原村改造而演變成的居民區，或是指在農村村落城市化進程中，由于農村土地大部分被征用，滯后于時代發展步伐、游離于現代城市管理之外的農民仍在原村居住而形成的村落，亦稱為“都市里的村莊”。通常所說的“城中村”，僅指在經濟快速發展、城市化不斷推進的過程中，位于城區邊緣農村被劃入城區，在區域上已經成為城市的一部分，但在土地權屬、戶籍、行政管理體制上仍然保留著農村模式的村落?！俺侵写濉笔浅鞘械囊粔K“夾縫地”，這種獨特的地位和現象，必然會帶來一系列的社會問題：（1）人口雜亂，“城中村”由村民、市民和流動人口混合構成。流動人口成為主要犯罪群體。治安形勢嚴峻。（2）城市規劃滯后，違法違章建筑相當集中，“一線天”、“握手樓”、“貼面樓”風景獨特。由于房屋密度高、采光通風條件差，村民居住環境差。（3）基礎設施不完善，衛生條件太差。各種管線雜亂無章，排水排污不暢，垃圾成災。街巷狹窄、擁擠，存在嚴重消防隱患，（4）土地使用存在諸多問題，宅基地、工業用地、商業用地相互交織，非法出租、轉讓、倒賣，管理混亂，等。“城中村”不僅影響城市的美觀，也阻礙城市化進程，制約著城市的發展，已成為困擾許多城市發展的“痼疾”。

究其原因，在于“城中村”形成和發展的特殊性。從“城中村”的歷史變遷中不難發現“城中村”形成的主要原因：從客觀上來說，是我國城市化進程的快速發展的結果1。改革開放的20多年中，城市化的進程加速發展，我國的城市數目從1978年的320個發展到現在的662個。城市建成區面積也由3.6萬平方公里擴大到9萬多平方公里。城市的快速發展，需要通過征收周邊農村的耕地獲得擴展的空間。耕地被征收了，當地的農民，卻仍然留在原居住地，并且保有一部分供他們建房居住的宅基地。一場“城市包圍農村”的運動發生了。村莊進入城市，形成了“城中村”。從主觀上來說，是我國城鄉二元管理體制及土地的二元所有制結構所造成的，這也是深層次的制度原因。所謂城鄉二元管理體制，是指“城市”和“農村”分屬不同的管理模式，二元所有制結構是指城市的土地屬于國家所有，而農村的土地屬于農村集體所有的制度。而在一些“城中村”內形成了以城市與農村“二元所有制結構”并行存在、共同發揮作用的“邊緣社區”特征?！皬膫€體理性選擇的角度看，‘城中村’這種特殊的建筑群體和村落體制的形成，是農民在土地和房屋租金快速增值的情況下，追求土地和房屋租金收益最大化的結果?！?因此，從“城中村”的歷史變遷可以發現，土地的二元所有制結構是造成“城中村”形成的根本原因。二元所有制結構使得村民可以低價甚至無償地取得土地的使用權，集體將宅基地按戶劃撥，由各戶村民自行建設后租出獲得盡可能的租金，土地和房屋租金收益最大化的結果致使“城中村”形成的進一步加劇。故而，我國“城中村”的改造也應從根本的土地制度及權利開始。

“城中村”土地權利現狀包括土地所有權狀態和土地使用權狀態兩者情形。

根據《中華人民共和國土地管理法》第2條規定：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制?！奔此^的“土地的二元所有制結構”。土地所有權狀態依據《中華人民共和國憲法》第10條、《中華人民共和國土地管理法》第8條規定，具體劃分為“城市市區的土地屬于國家所有”，“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”。由于“城中村”在城市化不斷推進的過程中，位于城區邊緣而被劃入城區，成為城市的一部分，既有城市的一些習性，又擺脫不了農村固有的特質，是二者的混合體?！俺侵写濉蓖恋氐乃袡酄顟B大體可分為三類：（1）、已“撤村建居”，土地被國家全部征用，農民不再享有集體土地所有權，村已經被城市完全包圍，原農民已全部轉為居民，只是保留著農村傳統的生活習慣。這是通常所說的廣義上的“城中村”，它經過改造已融入城市之中，不再是“城中村”改造的對象。（2）、正在“撤村建居”。土地大部分被征用，土地所有權部分屬于國家所有，部分屬于集體所有，但原農民未轉為居民。（3）、尚未“撤村建居”，但已列入城市框架范圍，土地全部仍屬于集體所有。后兩種村的情形是狹義上的“城中村”，是通常所說的要改造的“城中村”?！俺侵写濉敝写嬖诘耐恋厮袡酄顟B有國有土地所有權與集體土地所有權兩類，兩種土地所有權從表象看，僅是所有權主體不同而已，但其實質是不平等的，表現在：（1）國家所有權的權利主體是國家，而集體所有權的權利主體為集體。根據土地法第10條：集體所有權的權利主體又分為：鄉集體、村集體、村民小組三種組織形式。兩種土地所有權在集體與國家之間可以進行轉化，且是單方的，只能由集體所有權向國家所有權轉化，而不能是國家向集體所有權轉化；同時集體所有權主體之間是不能相互轉化的。（2）集體所有權向國家所有權轉化的條件是唯一的，我國憲法第10條和土地管理法第2條的規定，方式為出讓，這種行為其實質可以看作是一種買賣，只不過是一種強買強賣罷了，只有一方當事人（國家）的意思，幾乎是容不得對方（農村集體）意思表示，農村集體只有強制取締的義務，這就難以保證交易的公平了，自然出現了現實中征地賠償款太低，侵害農民權益的事件的發生。（3）兩種所有權的權能上也是完全不平等，主要體現在兩種土地使用權上。而“城中村”土地所有權往往表現國家所有權借助“公共利益的需要”而不斷地擴大，“城中村”集體土地所有權逐漸縮小的趨勢；同時也表現集體土地所有者已經看清國家征用土地不完全是出于“公共利益的需要”，為征用后轉讓土地使用權獲得商業上的利益，因此，農村集體在土地所有權交易中開始嘗試用市場價格討價還價，甚至漫天要價，憑此來保留其土地所有權，村落在城市中得以延續。

土地使用權是指土地使用者在法律允許范圍內對土地享有占有、使用、收益與處分的權利，即依法取得利用土地的權限。由于兩種土地所有權存在本質的差異，相應其土地使用權也不完全一樣，國有土地使用權僅有一種形式，而集體土地使用權又可分為宅基地使用權、農用地使用權與非農用地使用權。集體土地使用權與國有土地使用權雖在性質上都有物權性質，屬于他物權的范疇，但集體土地使用權比國有土地使用權具有更多的限制：①宅基地使用權依法不能轉讓、抵押；②只有依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村集體荒地的土地使用權和抵押鄉（鎮）村企業廠房等建筑物涉及所使用范圍內的集體土地使用權可以抵押；③集體土地使用權不能用于租賃；④集體土地使用權不能作價出資或入股。這些限制使得集體土地使用權在實質上與國有土地使用權不平等，使集體土地使用權的功能上僅限于住宅、農業用地。而在“城中村”區域里，這兩種土地使用權并存但在效能上差距很大，突出表現為土地使用權所產生的收益上，國有土地使用權人所獲得的利益遠大于集體土地使用權所獲得的利益。利益上的刺激與誘惑，使得集體土地使用權人不再安分于土地使用的各種規范之中，突破了原規則，尋找與國有土地使用權對等的利益。這就必然出現了“城中村”現實存在的情形：①大量的違章違規建筑存在，而沒有任何規劃與建設部門的批準；②存在大量亂占、亂圈地現象；③非法租賃土地；④以土地入股開辦各種實業；⑤用集體土地抵押貸款⑥用集體土地進行非法的房地產開發、經營等。由于“城中村”集體土地的邊緣性、稀缺性、區位性、固定性，多樣性，復雜性以及相比較于國有土地使用權的低廉性，是它擁有旺盛的需求市場，土地使用權的差別使“城中村”得以客觀存在。

三、現階段“城中村”改造實踐中土地權利的處理。

通過上述的分析可知，“城中村”是我國城市化進程中的必然產物，而它在現實中已發展成為我國城市發展的障礙。目前全國各城市都在對其進行著相應的改造，在改造的過程中，必須要面對形成“城中村”的根本原因，解決土地二元所有制問題，根除二者之間的差距，才能從根本上完成“城中村”的改造。在實踐中，針對土地權利這一根本問題，通常采取以下幾種措施：（1）“土地置換，異地安置”的方式。在城市的郊區由政府征用按相同面積或更大面積的土地，并建成新村與之置換。這在“城中村”改造的初期，政府運用行政手段還是可以達到目的，但也是困難重重，因：①村民對于原村有著濃厚的依戀，祖祖輩輩在此居住，故土難離；②農民不愿意放棄可得的數額不小的房屋租金利益；③盼望過上美好生活的居民生活及在人格上與居民平等對待的愿望也使他們不愿意離開現在的“城中村”。因此，土地置換，異地安置的措施現在越發越難以實現。（2）通過“土地集體所有轉為國家所有”的做法?！巴恋丶w所有轉為國家所有”這一行為具有以下特點：⑴土地所有者的主體發生了根本的變化。土地所有權主體由原來的農村集體，包括鄉集體、村集體、村民小組，全部變為國家。⑵土地的性質也發生了根本的變化。由原來的集體所有變為國家所有；⑶土地的權能也發生了根本的變化，原來集體土地使用權不能進行的抵押、租賃問題在土地的所有權轉變后得以解決。伴隨這一根本轉變的同時是農民身份的改變：全部脫農民戶籍而成為城市居民，一切納入城市化的管理，建筑要進行規劃，醫療、保險均按城市居民對待。

縱觀各地“城中村”改造條例能夠看出，“土地集體所有轉為國家所有”的做法似乎從根本上已改造了“城中村”，解決了土地二元所有制的問題，成為一種可行的方案。目前這種做法在全國各城市較為普及，如深圳市在就一次性地將寶安、龍崗兩區27萬農民轉為城市居民，其集體所有的上述956萬平方公里土地將隨之轉為國有。3然而，透過這一事件的背后，筆者隱隱感到一種疑慮：這一行為的合法性明顯存在著質疑，主要有以下幾個方面：1、按照我國憲法的規定：土地所有權是實體權利，它的剝奪只能由國家最高權利機關做出，其他任何機關和個人無此權利，否則即為無效。盡管目前各地“城中村”改造條例均是由其城市的人大或政府制定，有些具有地方性法規的效力，有些只是政府文件，如《深圳市城中村（舊村）改造暫行規定》，然而因條例的做出缺少憲法上的依據，條例的效力層階遠低于憲法，故而是無效的。2、集體土地要轉為國有土地，根據我國憲法第10條和土地管理法第2條的規定，只能是采取“征用”途徑，除此之外的`任何行為，均不能使集體土地所有權性質變為國家土地所有權性質。而目前各地雖從地方立法中承認了集體土地所有權“轉為”國家土地所有權的效力，但因為該“轉為”沒有法律上依據，故而從法理上講，各地將集體土地“轉為”國有土地因缺乏法律上的依據而無效。3、集體土地所有權變為國有土地所有權后，所有權人以其永久所有權換取了有期限的使用權，對于原集體土地所有人權而言，在與國家就土地所有權的交易中，付出的代價太大，交易成本過高，存在明顯的不公平，具有不可交易性。

然而也有學者對“土地集體所有轉為國家所有”的“轉為”行為是持贊同觀點，理由是“城中村”顧名思義是城市中的村莊，它是城市的一部分，依據《中華人民共和國憲法》第10條、《中華人民共和國土地管理法》第8條“城市的土地屬于國家”的規定，“城中村”的土地自然屬于國家。對此，我認為這種理由是不妥當的。首先，憲法是國家的根本大法，它直接將土地資源確權為國家和集體所有，因“城中村”最初就是農村，土地確權時依據憲法規定就已經界定為集體所有，即是說“城中村”在其成為城市中的村莊時，其土地根本就屬于集體所有權。其次，所有權的產生、消滅均須合法的法律事實或法律行為的發生，在并沒有任何合法的法律事實或法律行為發生的情況下，原屬于集體的土地所有權不可能發生變更和消滅的。最后，“城中村”地處于城市，是城市中的一部分，只說明二者的地緣關系，而并不能證明所有權關系。

既然“城中村”在地域上已經屬于城市的一部分，“城中村”內的人理應與城市居民應享有同樣的待遇，最直接的體現是財產的所有權，“城中村”的房屋也應該向城市中的其他房屋一樣，可以進行自由的轉讓，根據我國房地產法關于“房隨地走”的原則規定，說到底是其房屋的土地使用權的性質必須是國有土地使用權。()要使集體土地使用權變為國有土地使用權，其前提必須是集體土地所有權變為國有土地所有權；根據我國《憲法》第10條和《土地管理法》第2條的規定，只能是采取“征用”途徑，通過征用，使農村集體土地所有權轉變為國有土地所有權，才可從根本上解決“城中村”形成的原因，因為它符合征用的條件。根據我國《憲法》第10條和《土地管理法》第2條的規定，征用的條件必須是“為了公共利益的需要”，且國家給予必要的補償；而“城中村”改造的目的就是“為了公共利益的需要”，是為了“城中村”內居住的居民、外來人員的利益，為了整個城市的政治、經濟、文化的協調發展，同樣也是為了國家、社會的利益的而改造，“城中村”改造的目的屬于公共利益的范圍；而且在集體土地轉變為國有土地的同時國家也給予相應的補償，只不過與通常征用集體土地的貨幣補償方式不同而已，“城中村”改造中的補償方式包括農民身份轉變為居民，以及因身份改變而獲得的各種物質利益，如可以享受到醫療保險、失業保險、居民的最低生活保障等，同時還有長期的國有土地使用權。

因此，“城中村”改造中，要解決“城中村”形成的根本原因，就必須解決土地二元所有制問題，而要解決土地的二元所有制問題也只能通過征用途徑。在征用集體土地的過程中，應處理好土地所有權與土地承包權的關系，其實質是土地法與農村土地承包法的關系問題。土地承包經營權是公民和集體經濟組織依法對集體所有或者國家所有由集體使用的土地所享有的承包經營的權利。由于聯產承包責任制是我國農村土地的基本經營制度，它是農村家庭聯產承包責任制在法律上的具體體現。農村土地承包經營權的產生以集體土地所有權和國有土地使用權的存在為前提。在征用集體土地的過程中，應先由農村集體解除農村土地承包合同，并給與相應補償，土地使用權由集體收回后，國家才開始征用。

第十三篇城中村愛心人士事跡材料

出租方(下稱甲方)：_________

姓名：_________

性別：_________

身份證號碼：_________

承租方(下稱乙方)：_________

姓名：_________

性別：_________

身份證號碼：________

出生日期：_____年____月____日

甲方愿意將在深圳經濟特區的的房產出租，乙方自愿承組，雙方根據深圳經濟特區市有關房產管理規定，經過友好協商，簽訂合同條款如下：

一、甲方將座落在深圳市房產建筑面積計____平方尺，租給乙方作使用，租期為____年，從_____年____月____日起至____年____月____日止。

二、乙方需繳納每月租金_____幣____元整，甲方應給回收據。每月租金在當月頭五天內交清，交租方式以____支付，交租地點雙方同意在_____。

條乙方應于訂約時，交由甲方新臺幣_________萬_________千元作為押租保證金，乙方如不繼續承租。

三、簽訂本合同時，甲方應發收據。合同終止乙方已交清租金及其他費用遷出時，甲方應將履約金退回給乙方。如乙方違約造成甲方的經濟損失，甲方有權從履約金中扣除。

條乙方于租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不及時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金二倍之違約金至遷還完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。

四、乙方依約交租，而甲方無正當理由拒收，乙方可到深圳市公證處申請證明，則乙方不負遲延責任。

五、出租房產的維修、房產稅、土地使用費用由甲方負責;每月管理費、水電等雜費由乙方支付。

六、租賃期間，甲乙雙方都不得借故解除合同，如甲方確需收回自用，必須提前兩個月以書面通知乙方，并退回履約金另補償乙方遷讓的損失，如乙方確有事因需退房，須提前兩個月以書面通知甲方。

條契約期間內乙方若擬遷離他處時乙方應賠償甲方未到期之一個月房租，并應無條件將房屋照原狀還甲方，甲方即同意解除契約另外招租。

七、租賃期間，乙方如對房屋和設施故意或過失造成毀損，應負責修繕恢復原狀或賠償經濟損失。

八、乙方使用房產時，不得擅自改變房屋結構及用途，不得貯存任何違禁品、易燃品、爆炸品等物。同時必須嚴格遵守中華人民共和國法律和特區有關條例規定，遵守社會主義道德。

條乙方應以善良管理人之注意使用房屋，因乙方之過失致房毀損，應負損害賠償之責。房屋因自然之損壞有修繕必要時由甲方負責修理。如甲方不于相當期限內修繕者。

乙方如需裝修人墻，必須征得甲方同意，并經物業管理部門允許方能施工。否則，后果由乙方負責。裝人墻的格、窗、花、電器等在乙方遷出時可一次過折價給甲方，亦可拆回，但須負責修復原狀。

條甲乙丙各方遵守本契約各條項規定，如有違背任何條件時，甲方得定一個月以上期限通知解約收回房屋。

九、租賃期間，房產遭到不可抗拒的自然災害導致毀滅，本合同則自然終止，互不承擔責任。

房屋發生重大損失或傾倒危險而甲方又不修繕，乙方可提出退房或代甲方修繕，并以修繕費用抵銷租金。

乙方不按時交租，甲方應及時發掛號催租通知書，如拖欠租金達一個月，或欠交管理費、水電等費達兩個月為乙方違約，合同因違約而告終止。

根據國家有關法律、法規和本市有關規定，甲、乙雙方在自愿、平等、互利的基礎上，就甲方將其合法擁有的房屋出租給乙方使用，乙方承租使用甲方房屋事宜訂立本合同。

十一、因乙方違約而合同終止，則甲方有權單方收回房產。甲方在收房時應憑公證處發給的因違約終止合同的證明，通知大廈管理處。

租賃期滿，甲方有權收回全部出租房屋，乙方應如期交還。乙方如要求續租，則必須在租賃期滿前的1個月向甲方提出書面意向或電話協商。

如乙方不交回租賃房產的鎖匙，甲方有權會同大廈管理處人員作證進入自己的房產內，將乙方存放在房內的物品清點拍賣，并用以抵償欠租和其他有關費用，若有余則應交回給乙方。

租金按個月(季)為壹期交付，第一期租金應于20__年 8月 20日前付清，以后的租金按季支付。

乙方表示保證履行合同規定，如有違約，完全自愿接受甲方作出的上述處理。同時保證絕不會提出任何異議。

十二、甲方將乙方存放在租房內的物品拍賣所得仍不能抵償租金、管理費和有關費用時，該等款項應由甲方負責交清，而甲方有權向乙方繼續追索至清償為止。

租金以現金方式支付，活動期為三天，每逾期一天，則甲方有權按月租金的0.5%收取滯納金，如超過15天，則視為乙方違約。

十三、租賃合同期滿或解除，乙方必須依時遷出并將家私雜物全部搬走。若遷出后五天內仍留下箱柜等物不搬清，則作為放棄權利論，由甲方全權處理，報請物業管理部門派員到場作證，乙方不得有任何異議。

乙方在租賃期內實際使用的水費、電費、煤氣費、電話費、小區物管費、有線電視費、寬帶網費、清潔費、小區水電公攤費及其他因居住所產生的費用應由乙方自行承擔，并按單如期繳納。

十四、合同期滿，如甲方的房產繼續出租或出賣，乙方享有優先權。

十五、本合同用鋼筆填寫的文字與打印的文字效力同等，自雙方簽訂并經深圳市公證處公證之日起生效。

十六、本合同如發生糾紛，甲乙雙方應通過友好協商解決，不能解決時即提請深圳市中級人民法院裁決。

十七、本合同共頁為一式三份，甲乙雙方各執壹份，____市公證處壹份，均具同等效力。另由甲方交大廈管理處影印件一份。

未經甲方同意，乙方不得改變租賃房屋的結構，乙方不得將承租的房屋轉租，并愛護使用租賃的房屋及設備。

出租方(簽字)：_______承租方(簽字)：________

______年____月____日______年____月____日

簽訂地點：_________簽訂地點：_________

第十四篇城中村愛心人士事跡材料

關于加快推進城中村改造的若干意見

第一章總則

第一條為推進和規范城中村改造工作，進一步加快城鎮化進程，提高土地節約集約利用率，優化城市布局，改善城市環境，提高居民居住水平和生活質量，根據有關法律、法規規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱城中村是指城市規劃建設用地范圍內，使

用集體土地，并以村民委員會或由履行原村民委員會職能的股份制公司為組織形式，由成片低水平住宅組成的配套不到位、功能不齊全的村莊或街區。

第三條 ******市區范圍內、城市規劃建設用地范圍外，有條件實施改造的村莊，經市政府批準，可按本辦法執行。

第四條城中村改造的基本目標：通過城中村改造，使原村民聚居的村落或街區成為規劃合理、居住舒適、功能完善、設施配套的現代城市社區。

第五條城中村改造的基本原則：按照“統一規劃、合理布局，綜合開發、配套建設，政策扶持、市場運作”的方針，堅持以村民委員會為開發改造主體，區政府統一組織協調、自下而上運作的原則；堅持整合土地、統一規劃、連片開發、共同提高的原則；堅持政策引導、市場運作、依村定策、尊重民意、讓利于民的原則。

第六條城中村改造方式：根據實際情況，可由各鄉（辦事處）、村（社區）自行組織改造，或者選擇有實力的開發企業實施改造。

自行實施城中村改造，可按照《公司法》相關規定組建集體性質或村民入股性質的城中村改造建設發展有限公司，由該公司依法運作。

第二章規劃管理

第七條城中村改造必須符合我市城市總體規劃和土地利用總體規劃。

第八條根據城市總體規劃及實際需要，城中村改造項目用地范圍可突破現有村莊限制，用地范圍應盡量規整，支持相鄰的鄉（辦事處）、村（社區）聯合、成片開發，實行統一規劃、統一征遷。

第九條轄區人民政府、******新區管委會應依據城市總體規劃、土地利用總體規劃，委托具有相應資質的規劃設計單位編制城中村控制性詳細規劃，按照城市規劃要求，結合改造地塊的現狀情況合理確定建設范圍、建設密度和容積率，并按國家有關規定合理配置公共綠地、社區服務設施、中小學、幼托、停車場等配套設施。

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第三章土地管理

第十條城中村改造項目用地原則上應利用原有村民居住的集體建設用地，原成片住宅用地相連的集體建設用地中的空閑地、廢棄地等優先用于安置房建設，確保村民回遷。

第十一條在安置征遷村民過程中，確需實施周轉安置或重新選址占用農用地的，按國家有關規定辦理。周轉用地土地面積不得超過該城中村改造項目總規模的20%。

第十二條列入改造范圍的城中村應依法辦理集體土地征收與國有土地處置手續，項目區域內用地（含周轉用地）征收補償后按規定辦理凈地出讓手續。

第十三條城中村改造完成后，由轄區人民政府、******新區管委會負責，按城中村改造項目方案具體要求，將騰出的剩余農村集體建設用地交由市政府統一征收。

第四章征遷安置

第十四條轄區人民政府、******新區管委會負責組織實施城中村征遷補償工作。征遷安置工作要嚴格執行國家、省和我市房屋征遷管理有關法律、法規規定，依法保障被征遷人的合法權益。

第十五條征遷補償安置方案要明確拆遷補償標準、拆遷面積、安置房面積、出讓土地面積，并載明貨幣補償和產權調換兩種方式的具體補償標準，供被征遷人自由選擇。

第十六條轄區人民政府、******新區管委會在制訂城中村改造項目征遷補償安置方案時，可參照下列原則確定征遷補償標準：

1.被征遷人合法宅基地上的被征收房屋建筑面積，有房屋所有權證的以房屋所有權證標注面積為準，對未取得房屋所有權證，但同時具有土地、規劃等能夠證明房屋來源合法手續的，對審批手續的真實性、合法性進行確認無誤后，按照有房屋所有權證房屋給予補償。未辦理房屋所有權證的集體土地上的房屋、歷史原因造成手續不全的被征遷房屋，由轄區人民政府、******新區管委會根據實際情況制定統一標準，組織確認后給予合理補償。

2.被征遷人選擇貨幣補償的,貨幣補償的金額應當根據被征收房屋的區位、用途、建筑面積、折舊等具體情況,以房屋市場評估價格確定補償價款。

3.被征遷人選擇產權調換的，原則上實行拆補平衡。房屋建筑面積在60平方米以下部分免交結構差價；房屋安置面積超出原有面積就近上靠產權調換安置戶型的，超出被拆遷房屋建筑面積的部分，可按成本價交納購房款；被征遷人要求超過標準戶型建筑面積安置房屋的，超出標準戶型之外的部分按照商品房屋銷售價格交納購房款。

4.城中村改造中被拆遷人的搬家補助費、臨時安置補助費標準參照******市城市房屋拆遷

第十五篇城中村愛心人士事跡材料

推進“城中村”改造，是落實省、市有關推進城市化進程決策、拓寬城市發展空間、加快建設現代化中心城區的.重要舉措，是改善城市整體形象、提高群眾生活質量和居住壞境的迫切要求，也是我市今年工作報告中承諾的十大民心工程、德政工程之一。為切實把此項工作落到實處，今年上半年，睢陽區圍繞如何加快推進“城中村”改造議題，多次組織召專項會議，研究討論此項工作，分析我區當前“城中村”改造工作中存在的實際問題，認真查擺，尋找差距，明確重點，力爭實現突破。并根據我區“城中村”改造現狀制定本工作方案：

以加快城市化、現代化進程，緩解城鄉二元結構的矛盾、促進社會文明進步為目標，以制度創新、機制創新為動力，在切實保護農民根本利益、維護社會長期穩定的前提下，充分運用市場機制和行政、法律手段，從管理體制、物質形態、經濟組織等方面，因地制宜、統籌安排、多種形式，穩步推進城中村改造。

(一)目標任務。我區與市政府簽訂了城中村開發改造目標任務有：1、城市規劃內城中村改造10個，涉及房屋征收面積115萬平方米，要求安置補償100%，開工建設率60%以上;2、城市規劃區外產業集聚區村莊改造11個，涉及房屋征收面積55.9萬平方米，所占應開發改造的比例不低于50%，要求安置補償率100%，開工建設率60%。

(二)改造重點。20我區依據與市政府簽訂的目標任務，結合我去實際，確定沿神火大道兩側的10個城中村為改造重點，兼顧華商大道、北海路、南京路等城區主要干道兩側的城中村開發改造。

神火大道兩側的10個城中村改造項目是：

10、趙付莊村(河南省泰宏房地產有限公司)，

目前除東西喬樓村以外都已向市城改辦備案，正在準備申報相關材料，等待市城改辦批復。

根據市城改辦要求：三年規劃內和三年規劃外簽訂意向的項目都可以向市城改辦予以備案。目前，新城、宋城、古宋、東方、文化、古城六個辦事處所有簽訂意向的項目都已向市城改辦備案，已申報項目13個，其中已批復項目3個。

(一)目前已批復的3個項目是：

1、宋城辦事處田林村，占地142.5畝，項目涉及征收面積9.6萬平方米，總投資約10億元。由商丘市鼎豐置業有限公司開發建設，現已征收完畢，等待開工建設。

2、新城辦事處范莊村，占地120畝，項目涉及征收面積8.6萬平方米，總投資約7.56億元。由商丘邦盛置業有限公司開發建設，現正在走征收程序，已測量完畢，正在公示。

3、新城辦事處周莊村，占地62.67畝，項目涉及征收面積7.2萬平方米，總投資約3億元。由河南神陽置業有限公司開發建設，現正在走征收程序，作前期測量。

(二)已申報市城改辦的10個項目是：

1、宋城辦事處小郭莊村，占地155.7畝，項目涉及征收面積10萬平方米，總投資約2億元，由河南龍源房地產開發有限責任公司開發建設。

2、宋城辦事處五營村，占地79.4畝，項目涉及征收面積8.69萬平方米，總投資約3.5億元，由河南國商置業有限公司開發建設。

3、宋城辦事處張吉莊村，村盤占地183.864畝，涉及征收面積8.7萬平方米，總投資約29億元，由河南信華置業投資有限公司開發建設。

4、宋城辦事處許樓村，占地897畝，項目涉及征收面積59萬平方米，總投資約27億元，由北京華盛融通投資管理有限公司開發建設。

5、新城辦事處李漢莊村，占地157.81畝，項目涉及征收面積14萬平方米，總投資約5.4億元，由商丘市新時代房地產開發有限公司開發建設。

6、新城辦事處孟莊村，占地99.8畝，項目涉及征收面積8.5萬平方米，總投資約4億元，由河南利兆置業有限公司開發建設。

7、新城辦事處劉莊村，占地224畝，項目涉及征收面積15.8萬平方米，總投資約8.5億元，由商丘市遠大置業有限公司開發建設。

8、新城辦事處劉廟村，占地163畝，項目涉及征收面積10.7萬平方米，總投資約5.5億元，由商丘榮華置業有限公司開發建設。

9、新城辦事處王樓村，占地59.07畝，項目涉及征收面積2.6萬平方米，總投資約3億元，由商丘市佳嘉房地產開發有限公司開發建設。

10、新城辦事處宋樓·蔡莊村，占地360畝，項目涉及征收面積約32萬平方米，總投資約10億元，由商丘市華泰置業有限公司開發建設。

年是“十二五”規劃的開局之年，是我市城市化建設的關鍵之年，“城中村”改造關系到我區乃至全市的安居工程建設，關系到成千上萬老百姓住房條件的改善，雖然問題很多，困難很大，我們有決心、有信心，按照“一點多線全輻射”的工作思路，確保各項工作任務落到實處。

強力推進宋城辦事處田林村改造，尋找突破口，田林村房屋現已征收完畢，房屋拆遷面積9.6萬平方米，位于神火大道路東楊樓村委會，東臨銀河路、南臨蓬萊路、西臨神火大道、北臨天祥花園，占地面積142.5畝，共257戶，總人口731人，預計總投資約10億元，由商丘市鼎豐置業有限公司開發建設，規劃、土地手續現已辦理完畢，下一步，我們還將協調土地、規劃、住建、財政、調發展和改革，加快審批程序，爭取盡快開工建設。

以神火大道兩側城中村改造為重點，強力推進田林村、堤灣村、張吉莊村、三里橋村、五營村、小郭莊村、宋路口村、東西喬樓村、李莊村、趙付莊村等10個城中村改造項目，加快申報、審批、征收進度，以上10個項目除東西喬樓村以外都已在市城改辦備案，正在準備申報相關材料，等待市城改辦批復。

在工作中總結經驗，在工作中積累經驗，在神火大道兩側做足文章，以點帶線，逐步延伸到華商大道、南京路、歸德路、北海路等城區主要干道，最后將“城中村”改造工作在我區全面鋪開。

近年來，我區“城中村”改造雖然已做了大量工作，一些局部改造項目已完成或正在實施，部分村已經擬定整村改造規劃。但總體而言，我區“城中村”改造相比周邊縣、市，進展依然較為緩慢，仍處于起步和探索階段，主要原因是：

今年1月份國務院頒布了《國有土地上房屋征收與補償條例》，明確了房屋征收的實施主體是縣、區級以上房屋征收主管部門，完全區別于過去的房屋拆遷。過去的拆遷，是由房地產開發企業為追求經濟效益而進行的商業開發，拆遷戶的權益往往得不到充分保障。新的條例頒布后，房屋征收的主體是政府，并且不依任何盈利為目的，既能充分保障被征收者的合法權益，又避免了在過去拆遷過程中出現的諸多不和諧因素，為新的歷史條件下國有土地上房屋征收與補償工作確立了新的法律依據。而結合我區實際，雖然新的國有土地上房屋征收與補償部門已經成立(睢陽區房地產管理局是睢陽區行政區域內的房屋征收部門)，但實際上還沒有完全發揮作用，依然延續著過去的運作模式，由所轄辦事處直接參與房屋的丈量、測繪等工作。房屋征收部門既不能規范地完成各項征收程序，更不能充分發揮主體作用，使我區的房屋征收工作陷于被動。

土地問題事關規劃、征收和安置補償等問題，涉及村民的根本利益，是各地在“城中村”改造工作中公認的“瓶頸”問題。目前，我區“城中村”涉及土地的問題依然較多。比如宅基地證問題較多、集體土地房產如何流轉、村集資建設的農民新居如何明晰產權，缺乏統一的操作辦法，導致確權工作難以順利開展。

“城中村”改造是城市化進程的必由之路，但又沒有現成的模式和完備的法規可循。大多村認為 “城中村”改造的政策支持仍不夠到位。如“容積率過低”是開發企業多次強烈反映的問題，這也關系到“城中村”改造能否真正落到實處。同樣的地段，如果是開發商用于房地產開發則會獲得較高的容積率，市政項目次之，“城中村”改造項目則最低。

我區城中村“撤村建居”工作已實施數年，但其實是“招牌換了、戶口變了、實質未變”，“城中村”在土地權屬、經濟組織和行政管理體制上仍較大程度地保留了農村的舊模式?！俺侵写濉贝迕癖弧斑吘壔保?“建房待拆”是大多數城中村的主要特征。占據我區四分之三的“城中村”建筑密度大，居住人口密集，安置工作存在較大難度。

一是充分發揮區“城中村”改造工作領導小組的作用，領導小組辦公室應配置專職和專業人員，進一步充實工作力量，以加強對“城中村”改造工作的指導、統籌、協調和研究。二是要進一步理順關系，由區城中村改造領導小組辦公室與項目單位簽訂協議書，繳納保證金。三是各辦事處、社區居委會也要相應成立“城中村”改造工作機構，定期向區城中村改造辦公室報送各種材料，由區城中村改造辦公室統一指導工作，以便進一步提高改造工作指揮體系運轉的效率。

一是盡快梳理相關法律法規和省、市、區的政策意見并匯編成冊，加大宣傳力度，確保在具體操作中有法可依，有章可循。二是切實做到各部門協調配合，制定簡潔清晰的辦事流程指引，切實開辟一條“城中村”改造的綠色通道，使各改造主體能高效、順暢地完成各項審批手續。三是按照市政府城中村改造三年規劃要求，區政府有權收回項目簽訂框架協議半年內未動工的改造開發企業的用地資格。

居民是“城中村”改造的最直接關系者。他們的利益能否得到保障，關系到改造工作能否順利進行。因此，政府應堅持以人為本的指導思想，著眼于長遠的社會效益，在“城中村”改造過程中要切實尊重村民的合理訴求，保障他們的合法權益。區政府及各職能部門要在充分調查研究的基礎上，配套出臺有關征收安置補償、勞動就業、社會保障、子女入學以及未來發展等方面的政策保障措施，以利于消除村民的思想顧慮，為改造工作的順利推進奠定良好的群眾基礎。同時，做好村民的宣傳教育工作，引導他們從大局出發，正確認識和處理好國家、集體和個人利益的關系，以實際行動支持和參與“城中村”改造。

政府要把“城中村”改造納入國民經濟和社會發展計劃、納入城市發展規劃范疇，按照高起點、高標準的要求，盡快研究制定全區的“城中村”改造總體規劃和長遠規劃，以形成各村編制改造規劃時賴以參考的規劃框架。在做好總體規劃的基礎上，按照不同的地域功能定位，做好各村的改造規劃。

有關部門要結合實際盡快制定具體的實施細則或操作辦法，加大宣傳力度，簡化辦事流程，指導各城中村做好規劃、報批、報建、籌資等工作。要逐步解決“農轉居”改制遺留問題，為“城中村”改造掃除障礙。

在開展違法建設集中整治活動的基礎上，進一步建立健全違法建筑查處機制，始終保持對違法建筑的高壓態勢，確保城區改造范圍內的違法建設早發現、早處理、早控制，對重大違法建設及時組織聯合執法行動，為城中村改造營造優良的建設環境。

第十六篇城中村愛心人士事跡材料

甲方：

乙方：

經雙方協商，一致同意訂立以下合同條款：

一、租賃房屋位置、范圍：吉安市交警支隊指揮中心一樓2號店面，面積為67、5m2。

二、租賃期限：_____年11月1日至_____年11月1日。

三、租金交付方式：每年租賃費共28350元(每月每平方米35元，房租隨支隊其它店面租金的行情變化而變化)。交款方式為每季度月初付7087、5元。

四、其他

1、乙方不得從事餐飲業，否則甲方將有權收回店面(乙方無權將店面轉讓第三者)。

2、乙方不得隨意對房屋進行改建，如因功能原因確需改建，須經甲方和設計部門同意，但不準改、拆承重墻。乙方退租時必須按原貌恢復。乙方須愛護房屋內現有設施，包括門窗、水電器具等，租賃期內，對易損器具自行負責維修，店面水電費乙方負責。乙方在租期內自行裝修的物品，合同終止時由乙方自行處理，甲方不予補償。

五、租賃期結束時，在同等條件下乙方對房屋有優先承租權。但應在每季度滿前半個月內交清下一季度的租金，柒仟零捌拾柒元伍角，并辦理相關手續，方為有效，否則甲方有權收回房屋。

六、本合同未盡事項，另行協商解決。

七、本合同一式叁份，甲方兩份、乙方一份，合同自簽訂之日起生效，合同期滿失效。

甲方(代表)：乙方(代表)：

年月日

第十七篇城中村愛心人士事跡材料

6月13日,縣長牛春堡，縣委常委、副縣長方業生在縣政府辦、財政、發改、國土、住建、公安等部門和孫口鄉、城關鎮主要負責同志陪同下，先后到孫口鄉高莊村、曹嶺村，城關鎮臺前村、姜樓村、李皮匠村城中村改造現場調研城中村改造工作。每到一處，牛春堡都仔細查看工程建設進展情況，詳細了解目前工程開發建設存在的困難和問題，并就城中村改造工作提出了指導性意見。

牛春堡指出，城中村改造是推進城鎮化進程的重要環節，是提高縣城整體對外形象、改善城鄉居民生產生活條件的有力抓手，各級各有關部門一定要站在關注民生、改善民生的高度，切實把這項惠及群眾的好事辦好、實事辦實。牛春堡要求：一要科學調度，加快項目建設。要結合城中村改造村的實際情況，制定科學合理的工作方案，按照既定時間節點，有步驟、分層次，積極穩妥地推進城中村改造工作，力爭項目工程早開工、早建成、早見效。二要科學規劃，搞好配套建設。要充分利用和挖掘現有資源，堅持高標準、高起點規劃，強化精品意識，確保工程質量，打造改造開發亮點。同時，要統籌考慮改造工程的綠化、亮化等配套設施建設，做到城中村改造與配套設施同步建設。三要以人為本，保障群眾利益。城中村改造工作要堅持以人為本，堅持公益性的原則，從大局、從群眾的意愿著想，以群眾利益為重，切實維護好群眾利益，堅決杜絕和避免與民爭利的現象發生。四要強化宣傳，營造良好氛圍。要深入細致地做好宣傳教育工作，多渠道、全方位地向廣大群眾宣傳拆遷改造的意義和政策，切實做細、做透、做實群眾思想工作，爭得群眾理解和支持，努力將城中村改造變成群眾的自覺行動。五要密切協作，優化建設環境。孫口鄉、城關鎮和縣發改、住建、國土、財政、公安等部門要各司其職，各負其責，加快辦理項目建設相關手續，全力為城中村改造工作搞好服務，積極為項目建設創造良好的施工環境。（縣政府辦公室信息科）

河南省濮陽市人民政府關于印發《濮陽市城中村改造建設實施細則》的通知

華龍區人民政府，高新區管委會，市人民政府有關部門：

《濮陽市城中村改造建設實施細則》已經市人民政府同意，現印發給你們，請結合實際，認真貫徹執行。

二○○八年八月二十一日濮陽市城中村改造建設實施細則

第一章總則

第一條為加強濮陽市城中村的規劃建設與管理，合理利用城市用地，促進經濟社會全面協調可持續發展，貫徹落實科學發展觀，實現全面建設小康社會和構建社會主義和諧社會的目標，制定本細則。

第二條城中村改造建設范圍濮陽市城中村改造建設的范圍是城市規劃區內規劃建設用地范圍內的各行政村或享有對集體資產處置權的自然村。城中村改造建設的重點是被已建成區包圍和將要被新建成區包圍的行政村或享有對集體資產處置權的自然村。范圍確定在盤錦路以西、湯臺鐵路以北、濮上路兩側、綠城路兩側的城中村。該范圍以外的城市規劃區內城中村，條件成熟一個改造一個。

第三條堅持政府引導、統一規劃、市場運作的原則，積極吸引社會資金參與城中村改造建設。

第四條通過改造建設，逐步完成村民變為市民，集體土地變為國有土地，行政村變為社區，村民待遇變為市民待遇的四個轉變。

第二章規劃建設管理

第五條城中村改造的各項建設活動，實行統一的監督管理，嚴格按照法定的建設審批程序實施建設。

第六條城中村的改造建設，應當優先安排基礎設施以及公共服務設施的建設，因地制宜、節約用地，合理進行建設，實現經濟效益、社會效益、環境效益的協調統一和可持續發展。

第七條城中村改造建設確定的建設用地規模、基礎設施、公共服務設施用地以及其他需要依法保護的用地，禁止擅自改變用途。

第八條城中村改造建設項目核準。城中村改造建設總體規劃批復后，建設單位應編制項目申請報告報市發改部門核準，同時附用地預審意見。

第九條以劃撥方式提供國有土地使用權的，建設單位在報送市發改部門核準前，應當向市規劃主管部門申請核發選址意見書。

前款規定以外的建設項目不需要申請選址意見書。

第十條以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目，經市發改部門核準后，建設單位應當向市規劃主管部門提出建設用地規劃許可申請，由市規劃主管部門依據城中村總體規劃、控制性詳細規劃核定建設用地的位置、面積、允許建設的范圍，核發建設用地規劃許可證。

建設單位在取得建設用地規劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地主管部門申請用地，經縣級以上人民政府審批后，由土地主管部門劃撥土地。

第十一條以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，市規劃主管部門應當依據城中村總體規劃、控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。

以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向市規劃主管部門申請領取建設用地規劃許可證。

市規劃主管部門不得在建設用地規劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規劃條件。

第十二條進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向市規劃主管部門申請辦理建設工程規劃許可證。

申請辦理建設工程規劃許可證，應當提交使用土地的有關證明文件、建設工程設計方案等材料。需要建設單位編制修建性詳細規劃的建設項目，還應當提交修建性詳細規劃。對符合控制性詳細規劃和規劃條

件的，由市規劃主管部門核發建設工程規劃許可證。

市規劃主管部門應當依法將經審定的修建性詳細規劃、建設工程設計方案的總平面圖予以公布。

第十三條涉及修改控制性詳細規劃和經依法審定的修建性詳細規劃、建設工程設計方案的總平面圖，按照《城鄉規劃法》有關規定執行。

第三章土地管理

第十四條城中村改造必須使用國有土地。城中村土地未轉為國有土地的，不得轉讓、出租、抵押；未經批準私自進行開發改造的，按違法用地查處。

第十五條在城市建成區內，農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬于其成員集體所有的土地可依法轉為國有。村(組)使用的土地，經村民(股東)大會或代表大會同意，按土地利用現狀依照法定程序轉為國有后，依法確認國有土地劃撥使用權，辦理國有土地使用證。

第十六條在城市建成區外，城中村改造項目按照土地利用總體規劃，依法辦理農用地轉用和征收審批手續后，將集體所有的土地依法轉為國有。

第十七條新建安置村民的住宅、村集體辦公用房、集體福利設施、集體公益設施房、公共綠地及配套的市政公用設施用地，可按劃撥方式供地。

第十八條用于工副業生產或建設商業市場的生活保障用地，可按留地安置方式供地，也可與用于補償城中村改造投入的房地產開發建設用地一起按招標、拍賣、掛牌方式出讓。

第十九條用于補償城中村改造投入的房地產開發建設用地，按照有關規定采取招標、拍賣、掛牌方式出讓。

第二十條規定安置開發比以外的土地，納入市人民政府統一收購儲備。

濮陽市人民政府關于印發濮陽市城中村建設改造管理辦法的通知

（濮政〔2007〕63號）

華龍區人民政府，高新區管委會，市人民政府各部門：

《濮陽市城中村建設改造管理辦法》已經市人民政府同意，現印發給你們，請結合實際，認真貫徹執行。

二○○七年九月十一日

濮陽市城中村建設改造管理辦法

第一條為加強濮陽市城中村的規劃建設與管理，保障合理利用城市用地，完善城中村的各項基礎設施，把我市城中村改造建設成為城市新型社區，根據《城市規劃法》、《土地管理法》等國家、省有關法律、法規的規定，制定本辦法。

第二條城中村建設改造的范圍和重點濮陽市城中村建設改造的范圍是城市規劃區內規劃建設用地范圍內的各行政村或享有對集體資產處置權的自然村。城中村建設改造的重點是被已建成區包圍和將要被新建成區包圍的行政村或享有對集體資產處置權的自然村。

第三條建設改造的標準和目標建設改造的標準：通過城中村的建設改造，使其各項建設有利于保障城市總體規劃的順利實施，將這些村莊改建成為基礎設施配套完善、功能齊全、環境優美、物業管理匹配的城市新型社區。工副業用地的安排應符合城市總體規劃用地布局，住宅應建設為多層和高層住宅，各項建設應滿足城市景觀規劃要求，成為城市建設新的亮點。建設改造的目標：通過城中村的建設改造，改善城中村居民的生產生活條件，使集體經濟組織和村民從形式到內容完全融入城市化管理范疇。城中村集體以經營性不動產為主要載體轉制成立股份制公司，村民成為股民，取得長期生產生活與經營發展條件。逐步完成村民變為市民、集體土地變為國有土地、行政村變為社區的三個轉變。通過城中村的建設改造，改善城市環境和居民生活環境，利用社會資金完善城市基礎設施，增強城市功能，促進社會治安的好轉，減輕勞動就業壓力，推動經濟發展。

第四條城中村建設改造的基本方針堅持政府主導，市場運作，群眾自愿，區級負責，統一規劃，因地制宜，一村一案，有序實施。

第五條城中村建設改造的基本原則

（一）城中村的建設改造，應充分考慮城中村居民的利益，立足于改善其生活環境，保障其經濟來源，充分關注中低收入人群，維護社會穩定和公共安全。

（二）城中村規劃編制應遵循節約用地的原則。城中村居民住宅區一律按城市居住區的標準進行規劃設計，不得采用單門獨戶的住宅建設模式；其它各項建設用地也必須按城市建設用地標準進行控制。

（三）城中村建設改造規劃編制應服從城市總體規劃用地布局，其居住、商服、工副業用地的安排應符合城市總體規劃和地段控制性詳細規劃要求，避免各項用地混雜現象。工業項目必須安排在工業區內，城市中心區的城中村村辦企業用地可由政府出面協調進行土地置換。

（四）城中村建設改造要貫徹高起點規劃、高標準建設的原則，在保障土地合理利用的同時，注重城市景觀環境的創造，實現經濟效益、社會效益、環境效益的協調統一和可持續發展。

（五）城中村建設改造要堅持陽光作業，提高拆遷、安置、補償等工作的透明度，實行政務公開，接受城中村居民和社會各界的監督。

第六條城中村建設改造工作的組織機構為加強對城中村建設改造工作的組織領導，市政府成立城中村建設改造領導小組，下設辦公室，統一領導、組織、協調城中村建設改造工作。華龍區、高新區在市政府的統一領導下，成立城中村建設改造領導小組，下設辦公室，具體負責本區范圍內城中村建設改造的組織實施工作。市建設、國土資源、財政、發改、監察、審計、人防、公安、消防、電力、通訊等有關部門應在各自的職責范圍內，做好城中村建設改造的管理和服務工作，按法定程序辦理城中村建設改造的各種手續。

第七條城中村建設改造工作實行市、區兩級管理，各自的主要職責是：市政府城中村建設改造領導小組及其辦公室（以下簡稱“市改造辦”）的主要職責：①出臺政策。負責擬定和出臺我市城中村改造的有關政策。②規劃控制。負責審定各城中村建設改造的具體方案、提出規劃條件和技術要求。③組織審批。審批各區上報的城中村建設改造方案。④監督管理。監督管理城中村改造建設資金征收與使用，監督管理各區及改造村的安置住宅與公共用房、集體經濟用房和開發房的建設實施。⑤協調調控。協調城中村改造過程中與相關部門的關系，調控城中村改造中跨村、跨區規劃用地調整及資金調控等問題。區級政府城中村建設改造領導小組及其辦公室（以下簡稱“區改造辦”）的主要職責：①篩選改造村。負責對本區城中村進行調查摸底，篩選改造試點村和實施改造村。②擬定方案。按照一村一案的原則，依照總體規劃擬定改造試點村、實施改造村的改造方案。③組織申報。將城中村建設改造方案上報市城中村改造領導小組及其辦公室審批。④組織實施。按照批準的建設改造實施方案，組織拆遷、安置、建設等實施過程中的具體工作。⑤群眾工作。負責協調村委會、居委會、街道辦事處及被改造村的群眾工作。⑥資金監管。監督管理本區城中村的建設改造資金，負責各方資金分配與平衡。

第八條城中村建設改造規劃編制及審批程序

（一）區改造辦按照村莊現狀情況提出建設改造申請報市改造辦審批，申請書應包括以下內容：

1．村莊建成區1/1000 現狀圖；

2．村集體用地1/2000-1/5000 現狀圖；

3．村莊所屬戶籍管理部門的戶籍證明材料，包括總人口、分年齡段（5 年）人口數、男女比例；

4．村集體現有經濟實體基本情況說明；

5．村集體經濟發展設想，包括村集體經濟管理模式，股份制企業成立方案；

6．村莊總體規劃設想，包括各類建設用地布局、面積、住宅及其它各類建筑面積等。

（二）市改造辦根據城-市總體規劃和區改造辦的申請核發規劃設計條件，其內容包括：

1．城中村規劃用地范圍-安置村民的住宅用地范圍、各項基礎設施用地范圍、生活保障用地范圍（含村辦企業、商業市場等）、補償建設投入的開發用地范圍；

2．各項技術經濟指標-建筑密度、容積率、綠地率、建筑高度、退線要求等；

3．對村集體經濟發展方案的審定。

（三）區改造辦根據市改造辦的規劃設計條件，委托有相應資質的規劃設計部門編制村莊總體規劃。

（四）區改造辦將編制的規劃方案成果報市改造辦審批。由市改造辦組織有關部門和專家進行評審，并將評審結果上報濮陽市規劃建設聯席會議研究，經批準后方可組織實施。

第九條城中村規劃方案應當包括以下內容：

（一）確定規劃范圍內不同性質用地的界線。

（二）建設條件分析及綜合技術經濟論證。

（三）確定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標；確定公共設施配套要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離要求。

（四）建筑、道路和綠地等的空間布局和景觀規劃設計，布置總平面圖（工副業用地部分可從略）。

（五）對住宅、學校、敬托院和托幼等建筑進行日照分析。

（六）根據交通影響分析，提出交通組織方案和設計。并應規定城中村內部道路的紅線、斷面、控制點座標及標高。

（七）市政工程管線規劃設計和管線綜合。

（八）豎向規劃設計。

（九）估算工程、拆遷量和總造價，分析投資效益。

第十條城中村規劃編制成果應當包括規劃說明書、基礎資料和研究報告、圖紙及電子文件。

第十一條城中村現有集體土地的使用

為了促進我市城中村建設改造工作，凡按照本辦法進行規劃編制和建設改造的城中村可享受一定的優惠政策。城中村現有土地原則按四種類型進行使用：

（一）新建安置村民的住宅、村集體辦公用房、集體福利設施、集體公益設施、公共綠地及配套的市政公用設施用地，該類用地按劃撥土地使用權方式供地。

（二）用于工副業生產或建設商業市場的生活保障用地，具體面積根據村莊用地情況確定，原則上按人均40-60平方米進行控制，該類用地按留地安置方式供地。

（三）用于補償城中村建設改造投入的房地產開發建設用地，具體比例根據實際情況暫按一村一案原則確定。該類用地按招拍掛的方式對社會公開供地（對于需落實的本條一、二項建設改造內容，在土地出讓條件中予以明確）。

（四）在保證上述三項類型用地的前提下，規定安置開發比以外的土地，納入市人民政

府統一收購儲備。市國土部門應按有關政策規定辦理各類相關手續，村集體及個人除應得的補償金外不得對土地的征用附加任何條件。本條前三款用地均納入本市土地供應計劃。以出讓方式供應的土地出讓金，應全額納入地方基金預算管理，收入全部繳入地方國庫，支出通過地方基金預算予以安排，實行“收支兩條線”管理。

第十二條優惠政策

城中村的建設改造及相關開發建設同時享受下列優惠政策：除國家、省明文規定不得減免的收費項目外，涉及村民住宅、生活保障用房（工副業、商業市場）建設項目的行政事業性收費，由財政全供單位執收的予以免收（其中城市基礎設施配套費實行“收支兩條線”管理，先征后返，專項使用；共享收費項目，只征收上級分成部分），其余行政事業性收費及各類經營服務性收費減半收取。

第十三條城中村規劃的實施

城中村規劃經批準后，其建設除享受本辦法第十二條規定的優惠政策外，所有建設項目必須按正常程序進行報建，并按規定接受有關部門的監督檢查，竣工驗收合格后方可辦理房產登記手續。各相關部門對涉及城中村建設改造的建設項目應優先辦理，減少中間環節，提高辦事效率。

第十四條市政府鼓勵并支持已按原批準的村莊規劃實施建設的村莊（以單門獨戶住宅為主）進行以多層和高層住宅為主的建設改造，進行建設改造的村莊享受本辦法規定的優惠政策。

第十五條市、區兩級有關行政主管部門要對經批準的城中村改造項目的開發建設給予支持，涉及社會保障、計劃生育政策等問題，按照國家有關法律法規執行，依法進行監管。

第十六條本辦法自公布之日起執行。以前本市有關城市規劃區內村莊規劃建設的規定，凡與本辦法相抵觸的，按本辦法執行。

發布部門：發布日期：2007年09月11日實施日期：2007年09月11日(地方法規)

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