征收人:________________市人民政府

地址:______________市東區松苑路1號

法定代表人:陳______________，職務：______________市人民政府市長

被征收人:鄭______________

被征收房屋:____________市____________區中路183號，房地產權證號為粵房地證字第號，被征收人鄭持有房地產權共有(用)證號為粵房地共證字第號，占有房屋份額陸分之壹

因139文化街區(博物館群)項目建設需要，征收人于______年3月26日作出《____________市人民政府國有土地上房屋征收決定書》，決定征收____________區中路、照壁街、吉祥里、馬龍舟巷、水關街范圍內部分房屋(征收范圍以《____________市人民政府國有土地上房屋征收決定書》所附規劃紅線圖為準)，被征收房屋位于上述征收范圍內。因被征收人下落不明，在《139文化街區(博物館群)項目房屋征收與補償安置方案》(下稱《補償安置方案》)確定的簽約期內無法達成補償協議，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規定，現按照《補償安置方案》作出補償決定如下:

一、征收補償方式。按照被征收房屋的市場評估價進行貨幣補償。

二、房屋補償、搬遷費、商鋪停業補助費及獎勵金額。被征收房屋經____________市中鑫房地產土地評估有限公司評估，該房地產證載商業面積10.66平方米，評估單價15,000元/平方米，評估價值159,900元;歷史原因形成商業面積18.34平方米，評估單價8,000元/平方米，評估價值146,720元;住宅面積80.55平方米，評估單價2,600元/平方米，評估價值209,430元;室內裝修評估價值13,116元;作商鋪使用面積共29平方米，租金補助按100元/平方米/月計算，補助3個月共計8,700元。另按《補償安置方案》規定，商鋪遷移費6,000元，住宅遷移費3,000元，個體、整體獎勵金及裝修補助295,785元。綜上，被征收房地產的貨幣補償及獎勵金合計人民幣842,651元，因被征收人占有1/6產權份額，應收貨幣補償及獎勵金為人民幣140,441.83元。該款項由征收部門向____________市公證處辦理公證提存后，由被征收房地產的相關權利人憑法定的證明文件前往____________市公證處領取。

三、被征收人或相關權利人應自本決定公告之日起10日內完成搬遷，將房屋一并移交給征收實施單位。

被征收人或相關利害關系人如不服本決定，可在本決定書送達之日起60日內向廣東省人民政府申請行政復議，或者3個月內向____________市中級人民法院提起行政訴訟。

附件:1.《公證書》(〔〕粵中第13815號)

2.評估報告(中鑫估〔20____________〕字第F120____________號)

3.租金情況咨詢意見書(中鑫估〔〕字第F03119號)

______________市人民政府

___________年___________月___________日

<九> 征收補償方案

1999年8月22日山東省第九屆人民代表大會常務委員會第十次會議通過 根據2004年11月25日山東省第十屆人民代表大會常務委員會第十一次會議《關于修改〈山東省人才市場管理條例〉等十件地方性法規的決定》修正

第一章 總 則

第一條 根據《中華人民共和國土地管理法》及其實施條例，結合本省實際，制定本辦法。

第二條 各級人民政府必須貫徹十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的基本國策，對土地實行用途管制制度，嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量。

第三條 縣級以上人民政府土地行政主管部門統一負責本行政區域內土地的管理和監督工作；鄉(鎮)人民政府依法負責本行政區域內土地管理的有關工作。

土地行政主管部門在履行監督檢查職責時，公安、行政監察、審計、稅務、銀行等部門應當依法予以配合。

第二章 土地所有權和使用權

第四條 農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村民委員會者村集體經濟組織經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉(鎮)農民集體所有的，由鄉(鎮)農村集體經濟組織經營、管理。鄉(鎮)農村集體經濟組織不健全的，可由鄉(鎮)人民政府管理。

第五條 對土地所有權、使用權和土地他項權利依法實行登記發證制度。

依法登記的土地所有權、使用權和土地他項權利受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

第六條 農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認所有權。 農民集體所有的土地依法用于非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權。

設區的市人民政府可以對市轄區內的國有土地和農民集體所有的土地實行統一登記。

第七條 依法改變土地權屬和用途的，必須辦理土地變更登記手續。

依法出租、抵押土地使用權，或者因出租、抵押地上建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權出租、抵押的，由原負責土地登記的人民政府的土地行政主管部門辦理土地使用權出租、抵押登記，核發土地他項權利。

第八條 依法取得未確定使用權的荒山、荒地、荒灘等土地使用權進行開發的，土地使用者應當向市、縣人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由市、縣人民政府登記，核發土地使用證，確認土地使用權。

第三章 土地利用總體規劃

第九條 土地利用總體規劃按下列規定審批：

(一)省土地利用總體規劃，報國務院批準；

(二)省人民政府所在地的市、人口在一百萬以上的城市以及國務院指定的城市的土地利用總體規劃，經省人民政府審查同意后，報國務院批準；

(三)本條第一項、第二項規定以外的土地利用總體規劃，逐級報省人民政府批準。其中，縣級人民政府所在地的鄉(鎮)和省人民政府指定的鄉(鎮)以外的其他鄉(鎮)的土地利用總體規劃，經縣級人民政府審查，由省人民政府授權設區的市人民政府批準，報省人民政府備案。 土地利用總體規劃經批準，必須嚴格執行。

第十條 城市總體規劃、村莊和集鎮規劃，應當與土地利用總體規劃相銜接，城市總體規劃、村莊和集鎮規劃中建設用地規模不得超過土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模。

已經批準的城市總體規劃、村莊和集鎮規劃，超過土地利用總體規劃確定的建設用地規模的，應當進行修訂；城市總體規劃、村莊和集鎮規劃修訂前，其建設用地規模應當按照土地利用總體規劃確定的用地規模執行。

在城市規劃區、村莊和集鎮規劃區內，城市和村莊、集鎮建設用地應當符合城市規劃、村莊和集鎮規劃。

第十一條 各級人民政府應當加強土地利用計劃管理，實行建設用地總量控制。

土地利用年度計劃一經批準下達，必須嚴格執行。沒有農用地轉用計劃指標或者超過農用地轉用計劃指標的，不得批準新增建設用地。

節約的農用地轉用計劃指標，經核準后，可結轉下一年度繼續使用；未嚴格執行建設占用耕地補償制度或者沒有完成土地開發整理計劃指標的，核減下一年度的農用地轉用計劃指標。 第十二條 各級人民政府應當將土地利用年度計劃納入國民經濟和社會發展計劃，并將執行情況列為國民經濟和社會發展計劃執行情況的內容，向同級人民代表大會或者其常務委員會報告。

第十三條 縣級以上人民政府土地行政主管部門，應當會同有關部門進行土地調查，對土地等級進行評定。

土地調查結果和土地等級評定結果，應當作為劃定基本農田保護區和征收土地稅費等的依據。

第四章 耕地保護

第十四條 非農業建設經批準占用耕地的，必須按下列規定開墾、整理與所占耕地數量和質量相當的耕地：

(一)在土地利用總體規劃確定的城市建設用地規模范圍內，為實施城市規劃占用耕地的，由市、縣人民政府負責開墾；

(二)在土地利用總體規劃確定的村莊和集鎮建設用地規模范圍內，為實施村莊、集鎮規劃占用耕地的，由鄉(鎮)人民政府組織用地村民委員會或者農村集體經濟組織、或者建設單位負責開墾、整理；

(三)在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模范圍以外，能源、交通、水利、礦山、軍事設施等建設項目占用耕地的，由建設單位負責開墾。

開墾的耕地，由省人民政府組織驗收；整理的耕地，由省人民政府土地行政主管部門會同農業等有關行政主管部門組織驗收。

第十五條 沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當按本辦法的規定繳納耕地開墾費，由省人民政府土地行政主管部門組織開墾。

耕地開墾費由批準農用地轉為建設用地的人民政府土地行政主管部門收取。 其中，依法應當報經國務院批準的，由省土地行政主管部門收取。收取的耕地開墾費按規定繳省財政，專項用于開發整理新的耕地。

第十六條 耕地開墾費按下列標準繳納：

(一)經批準占用基本農田的，按被占用耕地前三年平均年產值的十至十二倍繳納；

(二)經批準占用基本農田以外的耕地的，按被占用耕地前三年平均年產值的八至十倍繳納。

耕地開墾費不得減免，建設單位應當將其作為建設用地成本列入建設項目總投資。

第十七條 各級人民政府應當建立基本農田保護制度，根據上級下達的基本農田保護指標，劃定本行政區域內的基本農田保護區，落實保護措施，確保土地利用總體規劃確定的本行政區域內基本農田的數量不減少。

第十八條 禁止占用基本農田發展林果業和挖塘養魚。

因進行農業內部結構調整需要占用基本農田以外的耕地發展林果業、挖塘養魚的，必須向縣級人民政府土地行政主管部門提出申請，報同級人民政府批準，并逐級上報省人民政府土地行政主管部門備案。

第二十條 土地開發必須在土地利用總體規劃確定的土地開墾區內，按照批準的開發方案和期限進行。 禁止單位和個人在土地利用總體規劃確定的禁止開墾區內從事土地開發活動。 第二十一條 開發未確定使用權的荒山、荒地、荒灘等從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的，必須按下列權限辦理審批手續：

(一)一次性開發未確定使用權的荒山、荒地、荒灘五十公頃以下的，由縣級人民政府批準；

(二)一次性開發五十公頃以上一百公頃以下的，由設區的市人民政府批準；

(三)一次性開發一百公頃以上六百公頃以下的，由省人民政府批準；

(四)一次性開發六百公頃以上的，報國務院批準。

開發成農用地的，依法享受國家規定的有關優惠政策。

第二十二條 市、縣、鄉(鎮)人民政府按照土地利用總體規劃，組織村民委員會或者農村集體經濟組織制定土地整理方案，并組織實施。土地整理方案應當報省人民政府土地行政主管部門備案。

土地整理新增耕地面積的百分之六十可以用作折抵建設占用耕地的補償指標。土地整理新增耕地依法享受國家有關優惠政策。根據土地整理方案，進行舊村搬遷改造等需要占用農用地的，經縣級以上人民政府批準，可以用新整理的農用地置換。

第二十三條 各級人民政府應當加大對土地開發、整理、復墾的投入，耕地開墾費、土地復墾費、土地閑置費、新增建設用地土地有償使用費等必須納入財政預算管理，專項用于土地的開發、整理和復墾，不得挪作他用；新菜地開發建設基金、原國有建設用地土地有償使用費、耕地占用稅，應當有一定比例用于開墾新的耕地。

第五章 建設用地

第二十四條 在土地利用總體規劃確定的建設用地規模范圍內，具體建設項目使用國有建設用地及國有未利用土地，按照下列權限辦理審批手續：

(一)占用土地二公頃以下的，由市、縣人民政府批準，逐級報省人民政府備案；

(二)占用土地二公頃以上八公頃以下的，由設區的市人民政府批準，報省人民政府備案；

(三)占用土地八公頃以上的，由省人民政府批準。

國家重點建設項目、軍事設施和跨省的建設項目以及國務院規定的其他建設項目用地，需要

占用土地利用總體規劃確定的國有未利用土地的，報國務院批準。

在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模范圍外單獨選址的建設項目用地，應當報國務院或者省人民政府批準。

第二十五條 征用土地按下列標準進行補償：

(一)征用城市規劃區范圍內的耕地(含園地、魚塘、藕塘，下同)，土地補償費標準為該耕地被征用前三年平均年產值的八至十倍；

(二)征用城市規劃區范圍外的耕地，土地補償費標準為該耕地被征用前三年平均年產值的六至八倍；

(三)征用林地、牧草地、葦塘、水面等農用地，土地補償費標準為鄰近一般耕地前三年平均年產值的五至六倍；

(四)征用鄉(鎮)、村公共設施或者公益事業、鄉鎮企業和農村村民住宅占用的集體所有土地，土地補償費標準為鄰近一般耕地前三年平均年產值的五至七倍；

(五)征用未利用地，土地補償費標準為鄰近一般耕地前三年平均年產值的三倍。 第二十六條 征用土地的安置補助費按下列標準執行：

(一)征用耕地，其安置補助費按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征用的耕地數量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準為該耕地被征用前三年平均年產值的六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費最高不得超過被征用前三年平均年產值的十五倍；

(二)征用林地、牧草地、葦塘、水面以及農民集體所有的建設用地，每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準為鄰近一般耕地前三年平均年產值的四倍。但是，每公頃被征用土地的安置補助費最高不得超過鄰近一般耕地前三年平均年產值的十倍。

第二十七條 被征用土地上的附著物和青苗補償費按下列標準執行：

(一)青苗補償費按一季作物的產值計算；

(二)被征用土地上的樹木，凡有條件移栽的，應當組織移栽，付給移栽人工費和樹苗損失費；不能移栽的，可給予作價補償；

(三)被征用土地上的建筑物、構筑物等附著物，可按有關規定給予折價補償，或者給予新建同等數量和質量的附著物。

對在征地期間，突擊栽種的樹木、青苗和搶建的建筑物、構筑物，不予補償；在非法占用土地上建設的建筑物和其他設施，不予補償。

第二十八條 經批準使用國有農、林、牧、漁、鹽場的土地，而使原使用單位受到損失的，應視原使用單位的投入情況，參照征用集體所有土地的同類土地補償費的標準給予適當補償；青苗、附著物補償費和安置補助費，按征用集體所有土地的補償辦法和標準辦理。

第二十九條 征用土地的費用應當自征地補償、安置方案批準之日起三個月內，由市、縣人民政府從同級財政專戶中全額撥付。被征用土地的單位不得在法律、法規規定的補償、補助費以外提出其他附加條件。

第三十條 依法收回國有劃撥土地使用權需要補償的，對土地使用權人應當給予適當補償。原使用單位需要搬遷的，建設單位應當負責搬遷。

收回有償使用的國有土地的，應當按照合同的規定進行補償。

第三十一條 國家依法征用的土地，自批準征用下一年起，應當依照有關規定相應減免該土地所負擔的農業稅和農產品定購任務。

和標準給予原村民委員會或者農村集體經濟組織補償。

第三十二條 建設項目可行性研究論證時，應當按照本辦法第二十四條規定的權限，向縣級以上人民政府土地行政主管部門提出建設項目用地預審申請。

縣級以上人民政府土地行政主管部門在收到建設項目用地預審申請后，應當根據土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、用地定額標準，對建設項目用地有關事項進行審查，按規定期限提出建設項目用地預審報告。

可行性研究報告報批時，必須附具有關人民政府土地行政主管部門依法出具的建設項目用地預審報告；未取得建設項目用地預審報告的，有關部門不得批準立項和辦理建設用地報批手續。

第三十三條 新增建設用地，除依法可以以劃撥方式取得外，必須實行有償

使用。

原以劃撥方式取得國有土地使用權的，除依法可以繼續無償使用外，均應實行有償使用。 國有土地使用權有償使用方式包括：

(一)國有土地使用權出讓；

(二)國有土地租賃；

(三)國有土地使用權作價出資或者入股。

第三十四條 以有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院

規定的標準和辦法，繳納土地有償使用費和其他有關費用后，方可使用土地。

新增建設用地有償使用費必須專項用于耕地開發?？h級以上人民政府應當按照國家和省有關規定向上級人民政府繳納新增建設用地有償使用費。

原國有建設用地土地有償使用費全額留給有關市、縣人民政府。

第三十五條 以劃撥方式取得的土地使用權轉讓時，應當向縣級以上人民政

府土地行政主管部門提出申請，按本辦法第二十四條規定的權限報經批準。準予轉讓的，應由受讓方辦理出讓手續，繳納土地使用權出讓金。經批準保留劃撥土地性質進行轉讓的，可不辦理出讓手續，但轉讓方應當按照有關規定繳納土地收益。

以劃撥方式取得的土地使用權需要抵押的，應當先進行地價評估，由縣級以上人民政府土地行政主管部門核定土地使用權出讓金，抵押所擔保的債務不得超過扣除出讓金后的土地價值。在實現抵押權時，應當從土地使用權拍賣或者轉讓所得的價款中繳納相當于土地使用權出讓金款額后，抵押權人方可依法受償。

以劃撥方式取得的土地使用權需要改變土地用途進行經營性活動的，應當向縣級以上人民政府土地行政主管部門提出申請，報有批準權的人民政府批準。準予改變土地用途的，應當依法辦理土地使用權有償使用手續，繳納土地使用權有償使用費。

第三十六條 國有土地租賃，按照本辦法第二十四條規定的權限經批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂。

第三十七條 以劃撥國有土地使用權作價入股或者作價出資，土地使用者必須按規定報經批準，并與市、縣人民政府土地行政主管部門簽訂土地使用權出讓合同，辦理出讓手續。

第三十八條 建設項目施工和地質勘查需要臨時使用國家或者農民集體所有土地的，應當按照土地管理法第五十七條的規定辦理臨時用地審批手續，支付臨時使用土地補償費。

臨時使用土地期限一般不超過二年；確需超過二年的，應當重新辦理臨時用地使用審批手續。

第三十九條 臨時使用土地按以下標準進行補償：

(一)臨時使用城市規劃區內建設用地，應當按照相應年期的土地使用權價格確定補償費；臨時使用城市規劃區以外的建設用地，應當參照當地占用一般耕地的補償標準確定補償費，造成地面附著物破壞的，應當視具體情況給予適當補償；

(二)臨時使用農用地的，應當按照該土地前三年平均年產值確定補償費；造成地面附著物破壞的，應當視具體情況給予適當補償；

(三)臨時使用未利用地的，應當參照當地占用一般耕地補償標準的百分之三十確定補償費。 臨時使用農用地的建設單位，應當自臨時用地期滿之日起一年內恢復原貌。

第四十條 鄉鎮企業和鄉(鎮)村公共設施、公益事業建設使用農民集體所有的土地以及村民委員會或者農村集體經濟組織與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營形式共同舉辦企業的用地審批權限，按本辦法第二十四條規定執行；其中，涉及占用農用地的，依照土地管理法第四十四條的規定，辦理農用地轉用審批手續。

鄉鎮企業的建設用地，必須嚴格控制，其用地標準，應當按照國家建設用地標準的低限執行。

第四十一條 農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非

農業建設。但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權發生轉移的，應當按照本辦法第二十四條規定的權限報經批準后，方可轉移。 第四十二條 鄉(鎮)公共設施、公益事業建設使用村農民集體所有的土地，應當給予被占地單位適當補償。使用耕地的，土地補償費標準為該耕地被占用前三年平均年產值的五至八倍，每一個需要安置的農業人口安置補助費標準，為該地被占用前三年平均年產值的四至六倍；使用其他土地，土地補償費標準為該地鄰近一般耕地前三年平均年產值的四至六倍，安置補助費標準為該土地相鄰一般耕地前三年平均年產值的三至五倍。

第四十三條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地。

農村村民建住宅，必須符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，結合舊村改造，充分利用原有的宅基地、村內空閑地和山坡荒地，嚴格控制占用農用地。新建宅基地面積限額為：

(一)城市郊區及鄉(鎮)所在地，每戶面積不得超過一百六十六平方米；

(二)平原地區的村莊，每戶面積不得超過二百平方米。村莊建在鹽堿地、荒灘地上的，可適當放寬，但最多不得超過二百六十四平方米；

(三)山地丘陵區，村址在平原地上的，每戶面積一百三十二平方米；在山坡薄地上的，每戶面積可以適當放寬，但最多不得超過二百六十四平方米。

人均占有耕地六百六十六平方米以下的，每戶宅基地面積可低于前款規定限額。

縣級人民政府可以根據本地具體情況，在本條第二款規定的限額內制定本行政區域內的宅基地面積標準。

第四十四條 農村村民符合下列條件的可以申請使用宅基地：

(一)因結婚等原因，確需建新房分戶的；

(二)原住宅影響村鎮規劃需要搬遷的；

(三)經縣級以上人民政府批準回原藉落戶，農村確無住房的；

(四)縣級以上人民政府規定的其他條件。

第四十五條 農村村民建住宅，由本人提出用地申請，經村民會議或者農村集體經濟組織全體成員討論同意，鄉(鎮)人民政府審查，報縣級人民政府土地行政主管部門審核，由同級人民政府批準。其中，占用農用地的，依照土地管理法第四十四條的規定辦理農用地轉用審批手續。 第四十六條 農村村民一戶有兩處以上宅基地的，可以由村民委員會或者農村集體經濟組織將多余的宅基地依法收回，統一安排使用，有地面附著物的，應當給予適當補償，補償標準由村民會議確定；也可以實行有償使用，但房屋損壞不能利用的，必須退出多余的宅基地。 對收回和退出的宅基地，應當依法辦理集體土地使用權注銷登記手續。

第四十七條 在農、林、牧、漁業生產用地范圍內，改變用地性質，占用土地建設永久性建筑物、構筑物的，應當依照土地管理法第四十四條和本辦法第二十四條的規定，辦理建設用地審批手續。

第六章 監督檢查

第四十八條 土地監督檢查實行預防為主、預防與查處相結合的方針，遵循依法、及時、準確的原則，實行土地行政執法責任制度、土地巡回檢查制度、土地重大違法案件備案制度。 第四十九條 上級人民政府及其土地行政主管部門對下級人民政府及其土地行政主管部門的土地審批、發證、行政處罰以及土地招標、拍賣等具體行政行為應當進行監督，對違法或者不當的行為，依法責令限期糾正或者予以撤銷。

第五十條 縣級以上人民政府土地行政主管部門履行監督檢查職責時，發現非法占用土地進行建設的，必須責令其停止施工；對拒不停止、繼續施工的，可以采取查封、扣押施工設備、建筑材料等措施予以制止。

第七章 法律責任

第五十一條 違反本辦法規定，耕地開墾義務人在規定期限內拒不開墾耕地，也不繳納耕地開墾費的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令其限期開墾耕地或者補繳耕地開墾費；逾期不改正的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分。

第五十二條 違反本辦法規定，擅自減少基本農田保護面積或者擅自調整基本農田保護區范圍的，由上一級人民政府責令限期改正；拒不改正的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分。

第五十三條 違反本辦法規定，在土地利用總體規劃確定的土地開墾區內，擅自開發未確定使用權的荒山、荒地、荒灘等從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令其限期辦理批準手續；逾期不辦理批準手續的，責令其停止開發。

第五十四條 違反本辦法規定，批準減免耕地開墾費、土地復墾費、土地有償使用費、征用土地費的，其批準行為無效，違法減免的各項費用由上級人民政府或者有關部門責令補繳。 第五十五條 違反本辦法規定，挪用耕地開墾費、土地復墾費、土地閑置費、土地有償使用費等，由上一級人民政府或者有關主管部門責令其限期改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十六條 逾期不支付土地補償費、安置補助費以及地面附著物和青苗補償費的，由上級人民政府責令其限期支付。

第五十七條 未按規定將有關批準文件備案的，由上級有關機關責令其限期改正；情節嚴重的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分。

<十> 征收補償方案

征收人:xx市人民政府

地址:xx市東區松苑路1號

法定代表人:陳，職務:xx市人民政府市長

被征收人:鄭

被征收房屋:xx市xx區中路183號，房地產權證號為粵房地證字第號，被征收人鄭持有房地產權共有(用)證號為粵房地共證字第號，占有房屋份額陸分之壹

征收人于x年3月26日作出《xx市人民政府國有土地上房屋征收決定書》，決定征收xx區中路、照壁街、吉祥里、馬龍舟巷、水關街范圍內部分房屋(征收范圍以《xx市人民政府國有土地上房屋征收決定書》所附規劃紅線圖為準)，被征收房屋位于上述征收范圍內。因被征收人下落不明，在《139文化街區(博物館群)項目房屋征收與補償安置方案》(下稱《補償安置方案》)確定的簽約期內無法達成補償協議。

一、征收補償方式。按照被征收房屋的市場評估價進行貨幣補償。

二、房屋補償、搬遷費、商鋪停業補助費及獎勵金額。被征收房屋經xx市中鑫房地產土地評估有限公司評估，該房地產證載商業面積10.66平方米，900元;歷史原因形成商業面積18.34平方米，住宅面積80.55平方米，評估單價2,評估價值209,室內裝修評估價值13,116元;作商鋪使用面積共29平方米，租金補助按100元/平方米/月計算，補助3個月共計8,另按《補償安置方案》規定，商鋪遷移費6,住宅遷移費3,個體、整體獎勵金及裝修補助295,綜上，被征收房地產的貨幣補償及獎勵金合計人民幣842,因被征收人占有1/6產權份額，應收貨幣補償及獎勵金為人民幣140,441.83元。該款項由征收部門向xx市公證處辦理公證提存后，由被征收房地產的相關權利人憑法定的證明文件前往xx市公證處領取。

三、被征收人或相關權利人應自本決定公告之日起10日內完成搬遷，將房屋一并移交給征收實施單位。

被征收人或相關利害關系人如不服本決定，可在本決定書送達之日起60日內向廣東省人民政府申請行政復議，或者3個月內向xx市中級人民法院提起行政訴訟。

附件:1.《公證書》(〔〕粵中第13815號)

2.評估報告(中鑫估〔20xx〕字第F120xx號)

3.租金情況咨詢意見書(中鑫估〔〕字第F03119號)

xx市人民政府

<十一> 征收補償方案

征收人:xx市人民政府

地址:xx市東區松苑路1號

法定代表人:陳，職務:xx市人民政府市長

被征收人:鄭

被征收房屋:xx市xx區中路183號，房地產權證號為粵房地證字第號，被征收人鄭持有房地產權共有(用)證號為粵房地共證字第號，占有房屋份額陸分之壹

征收人于x年3月26日作出《xx市人民政府國有土地上房屋征收決定書》，決定征收xx區中路、照壁街、吉祥里、馬龍舟巷、水關街范圍內部分房屋(征收范圍以《xx市人民政府國有土地上房屋征收決定書》所附規劃紅線圖為準)，被征收房屋位于上述征收范圍內。

因x鎮鎮區棚戶區改造項目建設需要，xx縣人民政府決定征收燕尾港鎮鎮區棚戶區改造項目用地范圍內的房屋及其他不動產，并于20xx年1月24日作出《關于對燕尾港鎮鎮區棚戶區改造項目用地范圍內房屋實施征收的決定》(灌政發〔20xx〕22號)。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十三條規定，現將有關內容公告如下：

一、征收補償方式。按照被征收房屋的市場評估價進行貨幣補償。

二、房屋補償、搬遷費、商鋪停業補助費及獎勵金額。被征收房屋經xx市中鑫房地產土地評估有限公司評估，該房地產證載商業面積10.66平方米，900元;歷史原因形成商業面積18.34平方米，住宅面積80.55平方米，評估單價2,評估價值209,室內裝修評估價值13,116元;作商鋪使用面積共29平方米，租金補助按100元/平方米/月計算，補助3個月共計8,另按《補償安置方案》規定，商鋪遷移費6,住宅遷移費3,個體、整體獎勵金及裝修補助295,綜上，被征收房地產的貨幣補償及獎勵金合計人民幣842,因被征收人占有1/6產權份額，應收貨幣補償及獎勵金為人民幣140,441.83元。

征收人于20xx年3月2日作出《合肥市包河區房屋征收決定》(合(包)房征決[20xx]第(3)號)，同日發布《合肥市包河區房屋征收決定公告》(合(包)房征告[20xx]第(3)號)，決定對上海路項目規劃紅線范圍內的房屋實施征收。

將房屋一并移交給征收實施單位。保障房屋被征收人的合法權益和城市建設的順利進行，現依據《合肥市集體土地上房屋征收與補償暫行辦法》(合政〔20xx〕175號)、《合肥市人民政府關于調整合肥市被征收土地上房屋其他附著物及青苗補償標準的通知》(合政秘〔20xx〕121號)、《查處違法建設(第一階段)有關問題的幾點解釋》(合規〔20xx〕57號)等文件。

可在本決定書送達之日起60日內向廣東省人民政府申請行政復議。如對本征收補償決定不服的，你單位可在收到本征收補償決定書之日起60日內向合肥市人民政府提起行政復議或者在房屋征收補償決定發布之日起6個月內向合肥市包河區人民法院提起行政訴訟。

附件:1.《公證書》(〔〕粵中第13815號)

2.評估報告(中鑫估〔〕字第F120xx號)

3.租金情況咨詢意見書(中鑫估〔〕字第F03119號)

xx市人民政府

<十二> 征收補償方案

根據農秘〔20*〕5號《關于開展*區農村土地承包管理工作督查的通知》要求，現將我鎮農村土地承包管理工作如下：

一、農村土地承包糾紛情況

農村土地責任制到戶時，多數村民組原始資料不齊全，內容不完整，農戶三面地界不夠明確，尤其是林山四至無明顯的標志性界線。隨著時間的推移及管理人員的頻繁變動，土地承包檔案遺失等現象普遍存在，給解決由地界所引發的糾紛帶來了難度。因高速公路、非農建設等征用農地并引發的系列糾紛也較頻繁。20*年我鎮農村土地承包糾紛共發生47起，現已協商調處糾紛43起，占91.5％，基本做到小糾紛不出村，一般糾紛不出鎮。

二、農村二輪土地承包經營權證發放情況

我鎮農村土地二輪延包工作*年已全面完成，共發放“農村集體土地承包經營權證”1964份，并建立了村、鎮、區三級農村土地承包檔案。自*年農村土地二輪延包以來，有近1/3的農戶（626）的延包土地發生了變更，二輪延包土地已被全部征占用的農戶約占二輪延包戶的12％（227戶）?，F已收回“農村集體土地承包經營權證”69份（有部分農戶承包經營權證已遺失毀損），占應收回總數的30％。二輪延包以來，共征占用面積300余畝，近占二輪延包面積的1/4。

三、農村土地承包經營權證流轉情況

我鎮種植大戶、規模經營化水平不高，“小而全”是我鎮農戶農業生產經營的基本特點。土地承包經營權進行流轉的農戶較少，流轉的形式以季節性代耕或土地地塊互換為主，來引發和發現因土地流轉而出現的矛盾糾紛現象。土地承包經營權流轉，在依法、自愿、有償、有序的前提下，應切實加強其規范管理。

四、農用土地征占用情況

我鎮自20*年以來，因高速公路、新村規劃及各類非農項目建設等，共征占用各類農用土地（含林山）近千畝。征地補償基本能夠足額及時到位，20*年發放到戶征地補償款1105.61萬元。

五、強農惠民政策落實情況

農業稅費方面，20*年將農業稅率7％降為4.8％，下調了2.2個百分點，并全面取消農業稅附加。稅率下調、附加取消我鎮糧田農業稅及附加比上年減少13500元，人均減負1.25元。

三農補貼方面，20*年國家對農民種糧（早稻）每畝15元的補貼4375元已發放到戶，受益農戶259戶。退耕還林農戶補貼93547.48元，林業三封資金到戶327913元。上級財政對村級財政轉移支付資金135000元已全額撥付到位。

六、涉農收費情況

20*年對農村義務教育、農民建房、計劃生育、用水用電、戶籍管理等涉農收費進行了半年自查，并配合區聯合檢查組對我鎮的農民負擔情況開展了執法檢查工作。通過檢查，各收費單位基本能夠做到按照有關政策規定的項目和標準執行。針對檢查中所反映的教育收費等問題，及時進行了核實和整改。并就教育收費問題下發了《關于嚴格執行政策規范教育收費的通知》（湯政〔20*〕91號），對政策收費項目標準、自愿繳費程序方法、收費票據管理使用、收費公示監督及違規責任追究等方面作出了明確要求。

<十三> 征收補償方案

甲方，___________________________合同編號，___________________

法定代表人，_____________________簽訂地址，___________________

乙方，___________________________簽訂日期，______年____月___日

法定代表人，_____________________

根據____市____區改造城中舊村建設文明社區的有關政策文件及____市____區____村文明社區開發商招標書的要求，結合____村的實際情況，甲、乙雙方本著相互尊重、平等互利的原則，經過友好協商，就拆遷、改造乙方____舊村的補償、安置等事項，達成如下合同，

第一條拆遷建筑物

1.乙方將下列位于____村房屋交給甲方拆遷改建。

門牌號，________________________________。

2.在簽訂本合同時，乙方必須將被拆遷房屋的產權證等相關證件及有關權屬資料的原件全部交給甲方審核后送交市改建辦，由市改建辦開具回執，該回執原件在乙方申請補償房屋產權確權登記發證時予以收回并歸入房地產登記檔案。

第二條拆遷補償

甲方對乙方被拆遷房屋的補償以____市____區城中舊村房地產及附屬物補償核定表和甲、乙雙方確認的測量表(略)為依據，具體如下，

1.甲方應補償乙方回遷產權面積共________平方米，包括，

(1)乙方原有合法建筑面積____平方米，應補償合法建筑物產權面積____平方米。

(2)乙方按規定補交罰款和地價后，應得的補償面積____平方米。

(3)乙方按____市國土局(____)____號文件規定未享受征地農民優惠政策的，可享受優惠報建指標____平方米，已享受優惠報建指標____平方米，違章建筑占用指標____平方米，乙方按規定補交罰款和地價款后得補償面積為____平方米。尚有剩余優惠報建指標____平方米，按____，____的標準，在乙方向甲方支付安置房屋建筑成本并按文件規定補交相關費用后，應得的補償面積為____平方米。

(4)本合同簽訂前，因甲方的拆遷改建造成乙方已批新建、拆建的房屋停建和未建的，其中已報批正在建的房屋________平方米，已報批但未建的房屋________平方米，按____，____補償，在乙方向甲方支付安置房屋的建筑成本后，應得的補償面積_________平方米。

2.甲方應補償乙方的金額及支付方式，

(1)如乙方不選擇回遷房，則甲方按乙方原有合法建筑面積(以房產證核準面積為準，不含補償系數)_______平方米。甲方按人民幣_____元整(大寫，_____)/㎡作價補償給乙方，合計人民幣_____元整(大寫，_____)。

補償款在雙方簽訂拆遷合同____日內支付____%，甲方正式書面通知乙方拆遷時付____%，甲方施工隊進場施工時付____%。

(2)違章、臨時建筑物的現金補償

1)乙方有混合、框架結構違章建筑(指層高大于____米的房屋，_以實際測量為準)______平方米，甲方按人民幣_____元整(大寫，_____)/㎡予以補償，此項計人民幣_____元整(大寫，_____)。

2)乙方拆除范圍內其他無房產證的房屋(指在有房產證的房屋外違章增建的混合、框架結構的層高大于_____米的永久性建筑物)，按建筑面積(以實際丈量為準)_______平方米，甲方按人民幣_____元整(大寫，_____)/㎡予以補償，此項計人民幣_____元整(大寫，_____)。

3)乙方有磚石墻鐵皮頂結構違章建筑(指層高大于_____米的房屋，_以實際測量為準)_______平方米，甲方按人民幣_____元整(大寫，_____)/㎡予以補償，此項計人民幣_____元整(大寫，_____)。

4)拆遷范圍內，乙方圍墻內的水泥地坪________平方米(以實際測量為準，但不包括過道及散水泥地面)，甲方按人民幣_____元整(大寫，_____)/㎡予以補償;拆除圍墻面積_________平方米(以實際測量為準)，甲方按人民幣_____元整(大寫，_____)/㎡予以補償。合計人民幣_____元整(大寫，_____)。

以上4項合計人民幣_____元整(大寫，_____)，在甲方正式書面通知乙方拆遷時一次性支付給乙方。

(3)報建、拆建類的補償

本合同簽訂前，因甲方的拆遷改建造成乙方已批新建、拆建的房屋停建和未建的，

1)乙方已報批正在建的房屋________平方米，甲方按建筑成本每平方米人民幣_____元整(大寫，_____)予以補償。此項計人民幣_____元整(大寫，_____)。

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2)乙方已報批但未建的房屋________平方米，如乙方不選擇產權方式補償的，甲方應退還地價人民幣_____元整(大寫，_____)。

上述款項在甲方正式書面通知乙方拆遷時一次性支付。

(4)搬遷補償費

1)乙方在規定的時間內完成搬遷的，甲方以市改建辦確認的原有合法建筑面積(不含補償系數)___平方米，每平方米補助人民幣_____元整(大寫，_____)搬遷補助費(含搬家費用、電話、有線電視、空調的遷裝等)，共計人民幣_____元整(大寫，_____)。

2)搬遷時間具體為，乙方在甲方通知其搬遷之日起_____日內自行完成搬遷;使用甲方提供的周轉房的，則在甲方提供周轉房之日起_____日內自行完成搬遷。

3)上述款項在甲方正式書面通知乙方拆遷時一次性支付。

(5)臨時安置補助費

1)乙方選擇現金補償原有合法建筑面積的，甲方不予以支付臨時安置補助費。

2)甲方安排乙方拆遷安置過渡期計劃為_____個月，自乙方實際遷出，將被拆遷房鑰匙交與甲方之日起計。

3)由甲方提供乙方周轉房的，周轉房面積與乙方原有合法建筑面積(不含補償系數)相等的，甲方不支付臨時安置補助費。

4)甲方提供周轉房不符合要求導致乙方不使用甲方提供的周轉房的，在安置過渡期內甲方按乙方原有合法建筑面積(不含補償系數)，每月以人民幣_____元整(大寫，_____)/㎡的標準向乙方支付臨時安置補助費人民幣_____元整(大寫，_____)。甲方提供周轉房不足乙方合法建筑面積(不含補償系數)的部分面積為______平方米，每月以人民幣_____元整(大寫，_____)/㎡的標準向乙方支付臨時安置補助費人民幣_____元整(大寫，_____)。

5)臨時安置費每_____個月支付一次，時間從乙方實際遷出，將被拆遷房鑰匙交與甲方之日起計至甲方向乙方發出書面入伙通知書之日起_____天內止。首期安置費在乙方向甲方交付被拆遷房屋鑰匙之日時支付。

(6)如乙方被拆遷房屋處于出租狀態，乙方應與房屋承租人解除租賃合同關系或對房屋承租人進行安置，甲方不再另行給予該部分補償，全部由乙方自行承擔。

第三條搬遷

1.乙方應在本合同簽訂后，市改建辦發出拆遷公告規定時間內自行搬出被拆遷房屋，逾期不搬，視乙方違約，乙方應承擔違約賠償責任。

2.乙方完成搬遷前，必須向有關部門交清水費、電費、電話等有關費用，辦理有線電視、電話的報停手續，否則一切責任由乙方承擔。

3.乙方完成搬遷后，其被拆遷房和附屬物以及基本生活配套設施即歸甲方，乙方不得自行拆除房屋的門、窗、防盜網、鐵皮屋及水、電等管線和設備，如有拆除或人為破壞，甲方將從補償的現金中扣除相應的損失費。

第四條獎勵

在甲方與____村民委員會簽訂拆遷合同、公告后的____個工作日內，乙方如與甲方簽訂本合同，甲方按乙方原有合法建筑面積(不含補償系數)以每平方米人民幣_____元整(大寫，_____)的標準予以獎勵，此項計人民幣_____元整(大寫，_____)。

上述款項在乙方簽訂本合同之日一次性支付。

第五條回遷房的建設

1.回遷房的位置，_______________。

2.回遷房的質量保證

(1)回遷房建設由甲方聘請政府部門批準的工程建設監理公司統一監理。

(2)甲方所建的回遷房屋，必須經有關部門驗收合格，符合國家建設標準和合同約定標準，才能交付給乙方使用。

(3)乙方接受回遷房時，甲方按國家建設部和____市建委的有關工程保修規定承擔保修責任。

(4)保修期內保修費由甲方承擔，保修期內因不可抗力因素或其他非甲方原因造成的損壞，甲方無須承擔責任，但可協助維修，維修費用由乙方承擔。

(5)甲方交付乙方使用的房屋，水、電及排污設備完善，保修期按市建委有關規定執行。

3.回遷房的裝修標準，_________________________。

4.回遷戶如不需甲方裝修，交毛坯房的，甲方按原有合法建筑面積(不含補償系數)及建行預算審查中心預算標準對乙方予以補償。

第六條回遷房的分配

1.甲方建設的回遷房分別為小高層____棟，高層____棟。

2.乙方在選擇回遷房時，必須選擇與應補償的回遷房總面積最接近的戶型和面積。

3.乙方選擇的回遷房狀況，____________________。

4.乙方的回遷房，在新建文明社區內集中回遷，以乙方在本合同選定戶型類別為依據，結合拆遷補償安置合同簽訂的先后順序等情況，進行抽簽決定，并由公證處進行公證。

第七條回遷房面積與實際應補償面積出現差額的處理辦法

1.回遷房的規劃、設計，以政府職能部門規劃審批為準，房號以竣工確權表編號為準，建筑面積(包括套內面積和公攤建筑面積)以政府測量確權結果為準。

2.乙方回遷房面積與實際應補償面積差額的處理辦法，_

(1)乙方回遷房面積超過實際應補償面積時，_____平方米以內的部分(含5平方米)計________平方米，按人民幣_____元整(大寫，_____)/㎡結算，乙方補償甲方人民幣_____元整(大寫，_____);_____平方米以上的部分，計_____平方米，按人民幣_____元整(大寫，_____)/㎡結算，乙方補償甲方人民幣_____元整(大寫，_____)，但_____%以上的部分，須事先征得甲方書面同意方可。

(2)乙方回遷房面積少于實際應補償面積時，_____平方米以內的部分(含5平方米)計________平方米，甲方按人民幣_____元整(大寫，_____)/㎡收購，計人民幣_____元整(大寫，_____);_____平方米以上的部份，計_____平方米，甲方以人民幣_____元整(大寫，_____)/平方米收購，計人民幣_____元整(大寫，_____)，但_____%以上的部分，須事先征得甲方書面同意方可。

上述款項在乙方收到甲方入伙通知書之日，____方一次性向____方付清。

第八條回遷房房地產權證辦理及有關稅費

1.回遷房在全體共有人對如何分割、如何分配、面積多少、份額多少達成一致合同之后，乙方應該在分配回遷房屋前向市改建辦提出申請，經市改建辦確認后交由甲方按有關合同辦理回遷房屋分配手續，并按回遷結果由各權利人分別申請登記發證，對共有的回遷房不宜分割的，按共同共有登記發證，每共有人各持一證。

2.乙方回遷房面積(以政府的最后確權面積為準)超出乙方實際應補償產權面積部分，須按商品房交易有關規定辦理和交納有關稅費。

3.甲方在乙方實際入住后_____個月內應當協助乙方辦理房產證，辦證費由甲方承擔(商品房部分除外)。

第九條違約責任

1.乙方應按規定時間自行完成搬遷，逾期不搬遷的，每日按補償款的萬分之_____支付違約金。

2.乙方應支付款項，甲方可在支付給乙方的可沖抵項中先行抵減，抵減后不足部分，乙方未按本合同約定的時間向甲方支付款項，逾期按應交款項每日萬分之_____支付違約金。該款項交清前，甲方有權不交付回遷房，不協助辦理房產證。

3.甲方承諾自領取建設施工許可證，施工隊進場施工之日起_____個月內交付回遷房，逾期交付在_____個月后至_____個月內的，甲方向乙方雙倍支付臨時安置費;逾期_____個月后視為甲方不能交付回遷房，甲方按____市舊城改造有關規定承擔法律和經濟責任。

4.甲方未按按時足額支付乙方款項的，按逾期應付款項每日萬分之_____支付違約金。

5.乙方保證交付甲方拆遷的原有合法建筑物不存在權利上的瑕疵(包括但不限于抵押、查封等)，否則須賠償由此而給甲方造成的損失。

6.合同履行過程中，如因不可抗力或政府政策變更導致甲方違約的，甲方不承擔違約責任。

第十條爭議的解決

在履行本合同過程中若發生爭議，雙方應協商解決，若協商不成，雙方均可向有管轄權的人民法院起訴。

第十一條生效條件

本合同自甲乙雙方簽字(蓋章)后生效。

本合同一式_____份，甲乙雙方各執_____份，其余報有關部門備案。

甲方(蓋章)，____________________乙方(蓋章)，____________________

授權代理人，(簽字)______________授權代理人，(簽字)______________

單位地址，________________________單位地址，________________________

郵政編碼，________________________郵政編碼，________________________

聯系電話，________________________聯系電話，________________________

傳真，____________________________傳真，____________________________

電子信箱，________________________電子信箱，________________________

開戶銀行，________________________開戶銀行，________________________

賬號，____________________________賬號，____________________________

<十四> 征收補償方案

集體土地征收與補償

集體土地征收是指國家為公共利益的需要，通過法定程序，將原屬于農民集體所有的土地征為國有的行為。 土地征收方案依照法定程序批準后，由被征收土地所在地的市、縣級人民政府予以公告并組織實施。

被征收土地的所有權人、使用權人應在公告規定的期限內，持土地權屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補償登記。

當前土地征收制度的缺陷

（一） 土地征收權被濫用

當前土地征收過程中所存在的一系列問題與我國土地征收法律、法規的不完善和政府對土地管理的缺位有關。《中華人民共和國憲法》第10條第3款規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償?！?/p>

《中華人民共和國土地管理法》第 2 條第4款規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律對土地實行征收或者征用并給予補償?！?/p>

實際上公共利益的概念已被擴大到經濟建設，可以說許多企業都打著“公共利益”的名義來申請用地，那么這就存在一個“公共利益”如何界定的問題。

我建一個學校和醫院是為了公共利益，我開發一個經濟適用房住宅小區是否也為公共利益呢？

另外“公共利益”外延界定的不明確也導致土地征收權被國家權力機關極度濫用。因為我國土地征收的補償費用實行的并非真正的市場價格，而是由國家單方制定的補償標準和范圍，遠遠低于市場價格。

即使這樣的低價也往往是由用地單位來支付的，國家實際上是無對價取得土地，這就加劇了土地征收權的濫用。

（二） 土地征收補償標準和范圍不合理

1、補償標準和范圍缺乏足夠的法律依據

按照目前的土地征收制度，實際上是土地所有權的轉移，即由農村集體所有轉變為國家所有。既然是兩種所有制的轉移，那么在市場經濟條件下土地的價格就應該由市場來決定，就應該由法定的土地價格評估機構來評估。

而現行法律規定是按照被征用土地前3年的平均產值的6—10倍來計算的，一方面這種制度受多種因素的影響如市場、土地用途、地區差異、種植條件等。

另一方面按照法律規定集體土地征收是單方強制性的，被征收單位不得拒絕，按照《中華人民共和國土地管理法實施條例》第25條第3款的規定，被征收土地的農村組織和農民只有對土地補償標準有異議的，才有權要求批準征收土地的人民政府裁決。

這個異議是指對6—10倍以內，而對于被征地單位的補償要求高于10倍的救濟措施在立法及司法解釋中并未提及。

另外這樣的規定也違背了民法規定的財產所有權的基本權能，體現不出農村集體組織作為土地所有權人的法律地位。

2、征地補償范圍小、標準低

從現行的法律法規來看，土地征收的補償范圍一般限于土地補償費、安置補助費、青苗補償費、地上附著物補償費、新菜地開發建設基金、土地復墾費或耕地開墾費等。

這樣的補償范圍在土地市場發展的今天遠遠彌補不了農民失去土地的損失。因此是否能考慮一下象國外一樣進一步擴大征地的補償范圍，如加拿大的土地征收補償一般包括（

1）被征收部分的補償，必須根據土地的最高和最佳用途及當時的市場價格。

（2）有害或不良影響補償，主要針對被征收地塊剩余的非征地，因建設或公共工作對剩余部分造成的損害，可能還包括對個人或經營損失及其他相關損失的補償。

（3）干擾損失補償，被征地所有人或承租人因為不動產全部或基本征收，因混亂而造成的成本或開支補償。（

4）重新安置的困難補償。

另外我國對土地的補償范圍也值得借鑒，如

（1）土地或其他標的物權利損失補償標準為：以土地或其他標的物在征收機關裁定征收申請當日的轉移價值或市場價值為準。（2）營業損失補償，補償標準為：在其他土地投資可獲得的同等收益。

（3）征收標的物上的一切附帶損失。

其實土地征收補償范圍在我國個別地方也有所突破，如《江蘇省蘇州市征用土地暫行辦法》第14條規定的就有保養費，并且在該辦法第24條還對保養費的發放辦法作出了詳細規定。

另一方面土地的補償標準也有點過低，按照法律規定補償標準為被征收前3年畝產量的6—10倍，這樣算下來荒地補償費每畝為5000元左右，即使可耕地在有些農村也只有20000元，不要說彌補損失了，甚至連原來的生活水平都難以維持。

3、安置補助費過低，解決不了勞動力安置問題，另外也與我國現行勞動法不協調。

例如湖北省的安置補助費一般在5000—14000元/畝，這樣低的安置費，用人單位根本

不愿接受。

另外在勞動力安置方面我國《土地管理法》雖然作了多次修改但仍未脫離計

劃經濟的陰影，主要表現在與我國現行勞動立法不協調，如企業都是自負盈虧的市場經濟主體，企業有自主與勞動者簽訂勞動合同的自由，強行向企業安排勞動力顯然干渉了企業的用工自主權。

另一方面企業實行的是全員勞動合同制，當勞動者違反勞動合同或勞動法規時企業有權單方解除勞動合同，這樣的結果是被安置農民的就業權利根本無法得到保障。

（三） 土地征收程序不規范，缺乏民主

我國土地管理法及其實施條例雖然對建設用地的規劃、批準及其實施方案作出了具體規定，但在實施過程中存在許多問題，嚴重侵犯了被征地農民的利益。

如《中華人民共和國土地管理法實施條例》第25條第3款規定：市、縣人民政府土地行政主管部門根據經批準的征用土地方案，會同有關部門擬定征地補償、安置方案，在被征用土地所在地的鄉（鎮）、村予以公告，聽取被征用土地的農村集體經濟組織和農民的意見。

而事實上在征收土地的過程中不但不聽取意見，甚至在補償方案未出臺的情況下用地單位就將推土機開到地里。在生活中這樣的事早已不是新聞。

另外在簽訂土地補償合同時應該由征地單位和土地所有權人或土地承包人依法簽訂土地征收補償合同，而在操作過程中顯得很混亂。

如新鄉市東開發區在征收延津縣農用地時先是延津縣國土局和土地被征收的村民委員會所在的鄉政府簽訂一份合同，然后再由鄉政府和村民委員會簽訂一份合同，至于承包土地的農民任何合同都沒有。

實質上不管是土地管理法及其實施條例或是村民委員會組織法，其立法目的都是為了規范和監督在土地征收過程中存在的問題。

也就是防止征收權利被濫用，在這里主要是指村民委員會和村民小組的主任、組長，因為他們的民主法律意識很淡薄，有些事情不要說召開村民會議，甚至事后也不通知群眾，嚴重違反村民委員會組織法19條規定的民主議定原則。

一個小組長甚至連上百畝的土地都敢私自出賣，完全不顧村民的利益，更不考慮失去土地的農民以后的生計，這也是土地上訪案件逐漸增多的原因之一。

（四） 存在“以租代征”現象

我們知道土地管理法及其實施條例對農村土地的征收程序作出了相當嚴格的規定，目的是不言而喻的，在這里我們并不是反對租用土地，而是由于立法滯后用地單位及有關部門忽略了土地租用后的復耕等一系列問題，最終受害的還是農民。

如沁陽市的宏達鋼鐵有限公司，2003年他們在沁陽市西萬鎮校尉營村租用了240多畝土地，租期為 30 年，租金每畝每年僅為600 元，并且是按年度支付的，而且這全是耕地。

如果按照土地征收程序是要報省級人民政府批準的，可實際上他們只在沁陽市和焦作市土地主管部門作了備案和批準，因此這種租地行為屬于嚴重規避土地征收程序的行為，它簡化了土地使用手續。

最關鍵的還是他們雙方的合同太簡單，對以后企業經營風險產生的問題及違約責任沒有作出約定，如企業在土地租用期限內出現破產怎么辦？土地由誰來復耕？

我們認為只所以出現這些問題，租用土地的雙方只考慮短期利益，不考慮土地的長期用途是一方面的原因，而作為政府部門由于缺乏相應 法律依據無法加強監管也是主要原因。

<十五> 征收補償方案

房屋征收補償決定書

征收人:蘇州市人民政府住所地：本市三香路998號

被征收人：朱鳴嬋，女，20XX年8月5日生，戶籍地址梅巷新村7幢二單元104室蘇州市人民政府于20xx年11月19日作出蘇府征〔20xx〕11號房屋征收決定，對梅巷片區危舊房改造工程(二標段)項目范圍內所涉房屋實施征收。房屋征收部門為蘇州市住房和城鄉建設局，房屋征收實施單位為蘇州市姑蘇區住房建設和市容市政局(原蘇州市平江區人民政府房屋征收辦公室)。梅巷新村7幢二單元104室房屋位于征收范圍內。被征收房屋梅巷新村7幢二單元104室系私房，產權人為朱鳴嬋，所有權證號：蘇房權證市區字第10165462號，房屋登記建筑面積為49平方米，經測繪建筑面積為51.82平方米，另有違法建筑面積24.3平方米。朱鳴嬋名下有國有土地使用證一本，土地使用面積為19.9平方米。被征收人以梅巷新村7幢二單元104室房屋向蘇州市住房置業擔保有限公司設立抵押，貸款7萬元，債務履行期限20xx年12月至20xx年12月11日，至20xx年8月13日尚欠貸款余額3389.33元。該處房屋內有戶口簿一本，戶主朱鳴嬋。隔壁103室房屋產權人仲善雯為朱鳴嬋的母親，兩套房屋打通由母女兩人共同居住。被征收人采用多數決定方式，選定了江蘇正成房地產評估咨詢有限公司為該項目的評估機構。經江蘇正成房地產評估咨詢有限公司采用市場比較法評估，被征收房屋的房地產評估價值為425805元，裝修及附著物價值為65977元，違法建筑殘值為3645元。征收補償方案確定的簽約期限為自房屋征收決定公告之日起5個月(20xx年11月20日至20xx年4月19日)內，后延期至20xx年5月5日。在簽約期限內房屋征收部門依法將房屋征收分戶評估報告等材料送達被征收人。經多次協商，被征收人與房屋征收部門未在規定的簽約期限內達成補償協議。簽約期屆滿后，房屋征收部門依法將房屋征收補償告知書送達被征收人，并告知其可以在房屋征收補償告知書送達之日起五日內就補償方式作出選擇。在房屋征收部門告知的期限內，被征收人仍未對補償方式作出書面選擇，亦未出席征收部門于20xx年8月9日召集的房屋征收協商會。據此，征收人依據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條、《蘇州市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》第四十條及《梅巷片區危舊房改造工程(二標段)項目房屋征收補償方案》之規定，決定如下：一、對被征收人朱鳴嬋(戶)實行產權調換的補償方式。補償被征收房屋房地產評估價值425805元，裝修及附著物價值為65977元，合計491782元。支付前應將被征收人朱鳴嬋所欠貸款余額先行撥付給蘇州市住房置業擔保有限公司，余款支付給被征收人朱鳴嬋。二、產權調換房源地點在：長江花園三區14幢102室(公安編號)，建筑面積為58.66平方米，房屋經江蘇正成房地產評估咨詢有限公司以征收決定公告之日為評估時點，按與被征收房屋同一方法評估，房地產評估價值為424288元。三、第一項與第二項相抵后，互結產權調換差價。四、補償被征收人朱鳴嬋(戶)搬遷費1200元，違法建筑殘值3645元，移裝固定設施補助費等按項目規定領取。五、被征收人朱鳴嬋(戶)應當自本決定書送達之日起15日內辦畢搬遷手續，攜實際使用人搬遷至產權調換房內，騰讓梅巷新村7幢二單元104室全部房屋交征收實施單位蘇州市姑蘇區住房建設和市容市政局驗收后拆除。被征收人如不服本決定，可在本決定書送達之日起60日內依法向江蘇省人民政府申請行政復議，或者在本決定書送達之日起3個月內，依法向人民法院提起行政訴訟。如果被征收人在規定的時間內不提交行政復議申請或提起行政訴訟，也不在決定書規定的期限內搬遷，征收人將依法向法院申請強制執行。

<十六> 征收補償方案